浅谈福州农村宅基地管理

http://www.fzskl.com  2008-01-03 14:16:11  来源:福州社科网  
 

浅谈福州农村宅基地管理

 陈刃心

     作者简介:陈刃心,男(1959.10~),福州市土地矿产学会副秘书长。邮编:350001

      [提要]宅基地管理是建设社会主义新农村的重大课题,随着海峡西岸经济区建设和城市化速度加快,已成为福州农村稳定发展的重点问题。目前福州市农村宅基地管理状况总体良好,已引导农村建房用地从无序向有序、从粗放向集约方向转变。但也存在立法滞后,管理政策不够完善等一些问题,必须完善立法,加强村镇规划的修编,改变审批方式,适当出台指导政策,加强执法监察等工作,以适应经济形势发展需要。

     [关键词]福州  农村宅基地  管理

  

宅基地管理是福州建设社会主义新农村的重大课题,也是加强农村土地管理的老大难问题

。近年,随着福州做强做大省会中心城市的步伐加大,福州城市化和工业化速度的进一步加

快,加强农村宅基地管理与规范农村建设,已成为农村稳定发展的重点问题。

一、宅基地管理存在的主要问题

“人口、宅基地,农村两台戏”。去年,省政府出台了《福建农村村民住宅建设用地管理

办法》、《关于贯彻实施〈福建省农村村民住宅建设用地管理办法〉的通知》以后,福州各

地国土资源部门都比较重视农村村民住宅建设用地的审批和管理工作,研究了贯彻落实的具

体措施,不少地方组织干部到农村进行实地调研,听取农民意见,接受群众咨询。并相继出

台了一些配套政策,规范程序,组织实施。但我们也应看到前进中存在的许多问题。

立法滞后,管理政策不够完善。目前,有关宅基地管理的规范性配套文件还不够完善,而

减轻农民负担取消的一些收费,客观上也使这一本身就薄弱的环节更为难管。农村乱占土地

、违章搭盖之风有所抬头。随着城市房地产用地日益紧缺,不少开发商也将投资目光转向农

村,出现了一系列问题,如集体土地流转、城镇居民在农村买地建房等问题,若不及时研究

解决,就有可能导致农村土地管理更为混乱。

关注不够,规范不到位。农村建房要求村民住宅建设用地必须符合土地利用总体规划和村

庄、集镇建设规划,规划未编制审批的不得审批村民住宅建用地。目前村镇规划相对滞后,

如在福州市75个行政村中只有15个村完成了编制审批工作。没有编制村庄、集镇规划,导致

了村民住宅建设用地无法审批。此外,在一些地方还存在政府直接冻结规划审批的情况。如

某市为推动工业集中区建设,把现存的农村地区直接纳入工业区规划范围,没有给周边的农

村居民建房预留足够的规划空间。这样,当地规划建设和国土资源管理部门就无法再编制村

庄集镇规划,也无法审批村民住宅建设用地。

观念传统,权属问题难定。宅基地私有观念在很多农村依然存在,认为宅基地是祖宗留下

的错误想法依然顽固,致使一些可以调节利用的建设用地或预留区内的未利用土地不能集中

统一安排。有些农户宁可让土地闲置荒芜也不答应由集体利用,因此土地浪费严重,规范难

以落实,逼迫急需建房户违法用地,超过“红线”占自家的饭碗田建房。

审批程序繁琐,导致违法难究。许多农村用地者不知道需要符合村镇规划、土地利用总

体规划,单纯认为只要村里盖了章,国土所看了地基就行了。而一幢房屋里的审批,没有一

两个月批不下来,有的建房没等批准通知书拿下来房屋已经建成了,形成了违法事实。若这

些房屋不符合规划,得不到审批,受损失的往往是用地者。

“一户一宅”成“一儿一宅”。据笔者调查,在许多农村普遍存在着“一儿一宅”现象,

即很多不符合建房条件的农民千方百计分户,争取用地资格。在经济发达地区,尤其是在城

郊地带“一儿一宅”、“一女一宅”、“一儿多宅”现象更为严重。土地可以创造更大的价

值。为获得更多的经济利益,许多人纷纷在黄金地段抢建房屋,以收取高额房租。这种行为

造成的问题显而易见:一是侵占了大量土地;二是闲置了大量老宅,增加了空心村的数

量;三是易导致暗箱操作,某些人为通过土地审批千方百计腐蚀国土干部。

配备不足,土地执法能力有限。一些地方的乡镇国土资源所和土地监察队伍经费不足,没

有配备巡查车辆,对边远区域无法开展日常巡查,无法及时制止违法占地建房行为。同时,

根据现行法律法规,国土资源管理部门在土地执法中只有制止权,没有强制拆除权或其他强

制措施,对村民不听制止抢建或利用节假日突击建房的,未能有效的控制。此外,目前处理

农村村民非法占地建房的罚责只有拆除,而农村村民建造一幢房屋往往耗尽一生的积蓄,如

要拆除他们的房屋,当事人有时会不惜以生命相威胁,暴力抗法。有的地方政府为了稳定予

以妥协,这样就助长了违法的气焰,导致违法占地建房现象屡禁不止。

二、管理建议及改革方向

完善立法,适应经济形势发展需要。我国现行的土地立法比较单一,土地管理的法律法规

涉及面不广泛,法规条文不够具体细致,存在较大的滞后性,特别是我国土地管理的基本法

律《土地管理法》中,仍然存在不少争议性、滞后性的法律条文。如集体土地如何流转问题

等,可借鉴一些先进国家的做法。如日韩土地立法已十分完善,形成了纵横交错、系统完善

的土地资源管理法律体系,仅日本由国家颁布的国土管理方面的基本法律达40多部;每项法

律之后,都附有非常繁多的施行令、执行规则以及解释立法条文的规定等附属法律、规定;

每项法规条文具体、细致针对性强,因而可操作性强,执法过程中很少因法律的模棱两可问

题引起争议。

加强村镇规划的修编,做好各类规划的衔接。对于没有编制村镇规划和规划过时的,建议

由政府或建设部门按市、县、乡、村四级各出资一定比例的方式,抓紧进行编制,对重要用

地区域尽可能编制详细性或修建性的规划;对于各类规划的衔接问题,地方政府牵头组织有

关部门进行协调,尽可能做到城市规划(或村镇规划)与县级土地利用总体规划(或市、区、

乡镇土地利用总体规划)、基本农田保护规划三个规划在编制期限上相一致,在规模和范围

上相互衔接;在没有很好衔接之前,对于城市规划控制区、近郊区农村村民申请住宅用地的

,在严格限制其单独选址同时要引导相对集中建房,允许联建或统建住宅小区。

改变审批方式,单列用地指标。当前农村村民住宅用地农用地转用手续须上报市政府审批

的程序较繁杂,可以适当的进行改革。各地市政府在年初按照各县(市、区)用地指标总量的

一定比例单列划出农村村民住宅用地农用地转用指标,并在单列的指标规模内直接审批农用

地转用手续(不确定户主,不确定位置)。县(市、区)政府在市政府批准的指标(农用地转用

手续)限额内,根据规划和申请条件分批分户批准给农村村民。县(市、区)政府在上一年度

未使用完的指标,下一年度可以滚动使用。

加强细研,适当出台指导政策。针对各地审批农村村民住宅用地积极性不高,存在等待和

观望心理的问题,省政府及有关部门应要求地方政府及部门将该项工作作为保持共产党员先

进性教育的一项内容,结合当前的造福工程、地质灾害搬迁、空心村土地整理和村级协管员

等工作,切实重视村民住宅用地审批和管理工作,真正为群众办实事,适当时也可纳入各级

政府工作的目标责任内容。抓紧研究当前农村村民住宅用地审批和管理中存在的问题,对于

原有的空闲宅基地如何收回(如何约束,对地上物是否给予适当补偿)、村民异地(跨村)建房

如何审批、村民单独选址建设住宅如何收费(统一规划的住宅小区免收的费用有规定)等问题

出台具体的、可操作的政策。对于村委会在土地方面的收益、新村建设基础设设施投入资金

的筹集渠道、农村宅基地的流转、村民住宅用地选址的地质灾害评估、施工设计、建筑材料

等问题,也可以进行专项调研,探索一些创新机制。

加强执法监察工作,提高预防和查处违法的效果。各级国土资源管理部门要切实加强对执

法监察工作的领导,为执法监察创造良好的工作条件,要尽可能地为乡镇国土资源所、执法

监察机构和专业队伍配备监察专用车辆和设备,充分保障执法监察所必需的工作经费;完善

巡查责任制和岗位责任制,结合村级协管员工作,健全监察网络,加大巡查力度,建立片区

联动执法机制,提高快速反应能力;加强与建设、监察、公安、法院等部门的沟通、协调和

联系,开展联合执法,加强案件查处力度,防止以罚代批现象,提高案件查处效果,维护农

村住宅用地的管理秩序。

 

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