福州创新型城市的商业地产构建

http://www.fzskl.com  2008-01-04 21:24:23  来源:福州社科网  
 

福州创新型城市的商业地产构建

林文

 作者简介:林文,男(1945~ ),福州市房地产经济研究会、高级经济师。邮编350001

[提要]商业地产是创新型城市商品交换的重要载体。福州在构建创新型城市中,要以规划为主,因地制宜地发展商业地产项目;加强土地供应监控与管理,优化土地资源配置;理性投资,科学运用订单商业开发模式;改变融资模式,拓宽商业地产的融资渠道

[关键词]福州创新型城市商业地产 

城市“因城而立,以市而兴”。“市”的核心内涵是商品交换。商业地产是商品交换的重要载体。有言道,“先进的基础设施是‘创新型城市’的重要支撑”,商业地产作为城市基础设施建设的重要组成部分,其健康与创新发展更值得我们认真探讨。

一、 商业地产在构建福州创新型城市中的地位与作用

首先,商业地产建设对一个城市社会经济发展的影响是基础性的。商业地产建设是广义城市环境形成与改善的决定因素。商业地产建设环境具有从物质条件上给城市生产、流通、消费提前“划框子、定调子”的性质,对城市经济结构调整与发展具有刚性的制约和保障作用。商业地产建设的任务就是要创造最有利于生产、流通、消费良性循环的物质环境条件,推动整个城市经济的健康发展。因此,商业地产建设对城市经济的影响无疑是基础性和主导性的。

其次,商业地产建设受规划思想影响是直接和长久的。其是发挥人的主观能动作用,作用于实体的过程。人的实践首先源于人头脑中的想法,商业地产建设实践,首先要体现人各种想法和规划。“图上几条线,工地几千万”,这足以说明规划设计的现场效应非常重大,他具有长期甚至是近于永久的经济、社会、文化影响。商业地产建设规划思想和设计技术水平,不仅影响一个城市的功能绩效和文化景观,而且,其影响的持久性也超过了任何其他产业的产品。

其三,伴随着高投资率的商业地产建设加速,高投资率(固定资产投资占GDP的比率)成为福州经济发展中的一个突出现象。福州商业地产的高投资率表现在两个方面:一是投资率要远远高于房地产产品中的其它门类;二是近9年来,福州商业地产投资率居高不下,每年以年均9%的投资速度递增。创新型商业地产建设的加速发展,必然带来更多的基础设施投资,而基础设施投资必然带来钢材、水泥等建筑材料和家居用品、家庭装修、装饰等行业的产出增长,进而也带动这些行业的投资增长。

二、 现状:发展快、前景好

福州商业地产起步于上世纪80年代中期,近6年发展速度惊人。现在,福州城市中心区已从过去的四大商业中心变为六大商业中心。在四大老商业中心中,除鼓楼商业中心仍保持着商业规模最大、商铺最密集、经营品种最齐全的优势外,其他商业中心都进入调整期。在五一商业中心,它虽然曾一度与东街口及台江商业中心分庭抗礼,但随着五一广场周边拆迁和五一路的改建,商业前景还很难预料。而火车站商业中心虽然有福州火车站、汽车北站的大量人流支撑,但随着火车站改建完成,对区域商业经营环境提出了新的要求,也面临了新一轮的业态变革。相对而言,新发展的仓山、金山两大商业中心则势头较好,仓山商业中心过去由于远离商业核心圈,发展一直很慢。不过随着“麦德龙”落户仓山,南台大道的建成,及下藤路步行商业街的兴建等,在六一路及上三路一带已初步形成“十”字形发展格局:而金山商业区由于金山新区规划可容纳30万人,商业氛围正在形成,目前已建成了金山生活区一、二期、江南水都等大型居住区和榕城广场商业街等大量商业物业。

从局部商业地产发展来看,更为红火。在城市几条主干道两旁,如今正在招商和在建的商业地产数量不少。以八一七路为例,在南门兜的冠亚广场和东兴南门广场,招商广告牌醒目,前者拟建15万平方米的购物广场,而后者的商业面积则为4000多平方米。在台江中亭街,号称全省最大,建筑面积25万平方米的商业街群,人气渐旺;在建的华辰天华步行街商业面积将达到28万平方米;再加上安平商贸城、元洪城、步行街以及旧台江农贸市场,台江中亭街一带的商业总面积将达到80万平方米;又以工业路为例,商业总面积达21万平方米的宝龙广场正在紧张施工中,而对面的万象商业广场正在招商中,其商业面积将达到9万平方米。今年来,随着国家有关住宅市场细则政策的出台,福州住宅市场的利润空间被进一步压缩,随之而来的商业地产扩张又掀起一轮高潮。

据不完全统计,在福州已建成正在招商或在建的商业物业面积已达200万平方米以上,相当于前15年商业地产的开发总量。按福州目前的常住人口量164万计,人均商业面积已达1.5平方米左右,而如果加上已开业的店铺,福州人均商业地产面积则已超过2平方米

应当看到,福州商业地产发展势头还在加快。近年,随着福建省建设海峡西岸经济区发展战略的实施,福州大商业发展定位已经十分清晰。不久前福州市通过的《城市商业网点“十一五”建设及2010年发展规划》,即确定城市中心商业零售网点布局的发展结构为“一个商业核心区、一个滨水开发带、七个片区”。规划还重点突出了福州市要建设35条商业街区的构想,同时在批发市场及物流园区建设上,提出了要着力建设一批辐射全省乃至全国的市场,从而使其成为名符其实海峡西岸最具魅力休闲服务型商业都市。

三、 存在的问题:店面闲置风险积聚

然而应当看到,福州商业物业供应量的不断增加,也加快了商业地产的风险积聚。今年来,福州市商业地产市场供求关系仍失衡,销售型商业地产供求比例为10.75;全市闲置商业店面83万平方米,其中仅台江工区就有62.8万平方米,若以当前商业地产均价13221元/平方米计算,其沉淀资金至少在百亿元左右。

1. 缺乏统一规划,发展遭遇“瓶颈”。规划是城市商业发展的龙头。商业地产没有规划就盲目开发或有规划却不按规划执行,随意性大,前瞻性不够,都导致城市负荷过重,空间布局不合理,资源严重浪费等问题。据经贸专家直言,福州商业地产发展遭遇“瓶颈”,问题出在统一规划力度弱。目前商业地区开发“过热”,已到“莺歌燕舞”状态。“目前相当一些大型的商业地产项目,都定位为Mall(商业购物广场),由于其建设地域都不是福州市的商业繁华地带,是独立的一个大面积的购物中心,今后会怎样发展,目前尚难定论”。专家担忧,福州的一些商业地产已经出现了一面热一面冷的情况,沿街店面看起来都挺不错,而背街一面却出现截然不同的情况,店铺出现大量闲置,暂且论其定位,能把店铺招满就不错了。而一些商业地产项目,虽然地处繁华地段,但受交通等因素的制约,很难按开发商原来的设想会有巨大的人流和商机,这将在很大程度上制约商业地产的发展。

2. 土地供应量持续增长,商业地产供求失衡。近几年,福州市商业地产的土地供应量连续增长,仅去年增长的供应量就达到了2003年和2004年总和的三分之二。尽管总量已经呈现出供过于求的倾向,但每年还有20多万平方米的新增商业地产项目在建或等待审批。据统计,目前福州的商业地产总量已超350万平方米,人均商业地产面积已经超过香港水平。不少业内人士认为,总量过剩,将导致空置率居高不下。而新出台的宏观调控政策将对福州市的土地供应产生结构性的影响,导致整体商业用地供应产生问题。对于目前90平方米以下的住房只占住宅开发总量25%的福州来说,新政对全市房地产业的“杀伤力”是显而易见的。为了追求土地出让效益,势必将有更多的土地推向商业地产项目开发。可以预见,未来5年之内的市场供求关系将仍然表现失衡,这还将加快商业地产的风险堆积。

3. 非专业、非理性的开发模式,金宝变山芋。福州有关专家认为,商业地产供求关系失衡的另一个原因在于开发模式存在问题。据统计,目前福州商业地产项目70%以上都是采用“开发加销售”的模式。而这种可售型的商业地产中有30%经营失败,40%业绩平平,经营成功的不过占30%而已。商业地产具有一次性建设成本巨大的特点,再加上招商、返租等因素,开发商在前期“养铺阶段”就要沉淀巨额资金。对于资金本来就不充裕的许多福州开发商而言,资金断流是最大的风险。因此,建完就卖、快速套现成为福州中小开发商的现实选择。这种“开发加销售”的模式,使商业地产的运营风险增加。因为急于套现,开发商忽略了商业地产环境的经营,无法汇聚足够的人气,导致经营者和投资者获利不足,最终影响开发商资金回笼。2000年以前,福州曾经一度出现抢购商铺的现象。然而近几年,随着商业地产经营、产权、出租等一系列问题的出现,很多商铺赢利都很艰难。一时间,“金宝宝”变成了“烫山芋”。

四、 构建创新型商业地产的思考

创新型的商业地产是一种全方位覆盖、全社会参与、全过程联动的整体创新。其中,各种物质和思想碰撞,是产生创新观念重要源泉。面对福州商业地产市场不断积聚的风险,如何扬长避短,把握海西经济发展机遇,从而构建福州创新型的商业地产,笔者建议:

1. 以规划为主,因地制宜地发展商业地产项目。城市规划是经济社会发展的龙头。商业地产项目,尤其是大型商业地产项目与城市经济发展水平互动密切。城市和商业管理部门在保持城市规划严肃性的情况下,必须严把大型商业地产项目的审批关,保证各类大型商业项目在数量和结构上的协调,避免造成重复建设等问题。应该结合福州风俗习惯、文化环境、产业优势和历史传统,使商业地产的发展与城市经济的可持续发展相协调。同时,努力实施科技进步,推动“产、学、研”有机结合,不断提升创新能力和核心竞争力。充分利用福州地区高等院校、科研机构的研究实力,建立起商业饱和度指数的评价体系,使商业网点规划适应创新型城市发展要求,有效地遏止盲目开发。此外,管好规划比编好规划更重要。规划一经确立,必须通过立法形式确保严格执行。要改进规划监督体制,实行规划编制机构与规划监督机制分设,监督机构成员由群众代表、社会公众人物和规划专家组成,重大建设项目选址及规划调整,必须事先公示并进行听证,由监督机构成员三分之二以上投票通过才能生效。

2. 加强土地供应监控与管理,优化土地资源配置。商业地产投资与生产是长期行为,土地供应对商业地产的影响有相应的滞后期。虽说现在福州土地管理已初步制订出城市用地的总体规划、分区规划,但相当多出让地块虽然都规划有商业用房部分,不过这种规划只是对面积指标上的安排,而对具体的用途却无法顾及,其后果是不少开发商拿地后,经常出现规划不当的情况。为此,政府在加强对土地的规划时,可通过城市土地使用分区的制定,具体规定商业地产各地块土地的用途、容积率、覆盖率、建筑高度、密度等。土地用途一经确定,一般不能随意更改。同时,根据城市规划、土地利用总体规划、分区规划和社会经济发展需求,制定合理的土地供应中长期计划和年度计划,综合平衡商业地产用地总量,使有限的土地资源在时间、空间上得到平衡,从而提升创新型城市整体功能。

3. 理性投资,科学运用订单商业开发模式。据了解,万达集团首创“订单商业地产”模式,运用该模式在全国19个城市开发了21个购物中心,成为中国最大最成功的购物中心开发商,可为借鉴。福州已有几家开发商在尝试。订单商业模式具有显著的优点,较之传统的产权式商铺销售模式更有利于创新型商业地产的发展。但是由于订单商业量身定做的特殊性,往往决定了建成的商业地产只能提供给特定的大型主力店商家使用。这样一来,订单商业所潜在的后期风险,完全受制于主力店。一旦主力店经营不当,很难再适合其他商家使用,这给开发商造成的损失将更为惨重。这就要求订单商业的开发商对于主力店的选择必须慎重,应选择国内外著名的、具有长期合作意向的商业企业,尽可能规避潜在后期风险。

4. 改变模式,拓宽商业地产的融资渠道。福州创新型商业地产开发应改变单一依靠银行信贷融资模式,可以探索信托、海外基金、将商用物业实行“证券化”等新型的融资渠道。比如在国外,房地产信托投资基金(REITs)是一个与商业地产共同成长的金融投资手段。2005年年底,广州越秀率先在香港发行REITs,开创了国内优质物业打包到境外上市融资的先河,随着新加坡嘉德置地与深国投、澳洲麦格理银行与大连万达等之间的大规模项目股权收购合作成功,REITs境外上市将成为一种潮流,为商业地产提供了非常好的融资渠道,有利于地产开发商突破资金瓶颈,促进商业地产创新健康发展。

 

参考资料

1.刘力:《金九银十福州商业地产欲“破茧而出”》,《东南置业》,2006年第10

2.中国指数研究院: 《中国商业地产分析及投资咨询报告》,《中国投资咨询》,2006年第7

3.黄毛小: 商业地产自杀之九十昏招》,《天津房地产》,2006年第10

4.佳昊:《福州商业地产“香饽饽”缘何无人问津?》,《海峡财经导报》,2006.11.9

5. 谢永嘉:《东福州:城市亚中心商圈崛起》,《东南快报》,2005.8.4

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