盘活闲置土地激发地产市场

http://www.fzskl.com  2009-01-13 11:14:29  来源:福州社科网  
 

 

  

盘活闲置土地激发地产市场

  陈刃心

 

 作者简介:陈刃心(1959~),男,福州市土地矿产学会常务副秘书长,邮编:350005

[提要]在经济发展仍需要大量土地作支撑的现阶段,清理闲置土地是解决用地矛盾的当务之急,是落实中央运用土地进行宏观调控的具体措施。加大对闲置土地的处理力度,盘活存量土地,提高土地集约节约利用,已成为各级政府土地管理工作中的一项重要内容。文章针对近几年各地出现的违规“储地”问题,剖析了土地闲置的内在因素,并围绕贯彻落实宏观调控这一主题,提出清理、盘活存量土地的若干建议。

[关键词]闲置土地清理盘活

 

 

房地产发展需要大量的土地资源作为后盾,而13亿人口的繁衍生息问题使得国家有关部门作出强硬规定——“十一五”期末我国耕地保有量必须定格在18亿亩,即未来四年每年耕地减少量不得超过600万亩。在此背景下,如何保障人们的基本居住条件?一个重要的途径就是加强闲置土地(房屋)的开发利用。

国土资源部有关资料显示,19982007年间,各地开发商通过各种渠道得到土地后闲置面积超逾10亿平方米,尤其在20012007年间,开发商累计购置土地21 62亿平方米,但实际仅有12 96亿平方米投入开发(不足60%),相当数量的地块被囤积和倒卖。据了解,近年土地闲置的现象主要有以下几类:

1、地产商“储地”升值,从中谋取暴利。去年9月,杭州市国土资源局查处了浙江东霖房地产公司等三家企业,在当地江干区九堡镇囤积土地10年,总面积353 8亩。这三幅地块于1997年协议出让,后因九堡镇的行政归属变动,由余杭区划归江干区后,政府安置房地块未能落实,区划调整引发道路、规划调整以及开发商主观上有意识的囤积,使得这三幅地块在10年内涨价19 53亿元,平均每亩涨价552万元,经媒体曝光后,市国土部门予以依法查处。

2、在当今“剩者为王”时期,土地储备已成为地产商立足市场的最主要的撒手锏。目前福州的房地产市场已经出现日益集中的局面,这主要源于土地储备。因而,那些实力较强且有能力在当地发展的开发商,在其资金允许的情况下势必出手拿地开发,保障企业的持续稳定发展。

3、农村“一户一宅”演变为“一儿一宅”、“一户多宅”,导致城乡旧房被大量闲置。《土地管理法》第26条规定:农村村民一户只能拥有一处宅基地。这对引导农民节约用地,控制农民多头建房势态的蔓延起到积极的作用。然而,由于传统的以户定家观念,使得一户一宅中的“户”字定位模糊。随着农村生活水平的提高和家庭成员的变化,原有的农家出现儿辈立户、兄弟分家,相继弃老宅申请批地建新房;近几年经济发展的加快、城乡距离拉近,不少人进城打工、经商或创办企业,有了一定经济积累或事业有成,加之炒房族的诞生,都使得相当一些农户向城镇移居、购房,投资置业。由于宅基地私有观念在各地农村普遍存在,认为这是祖宗留下的风水宝地,不可随意拆除,致使一些本可调节利用的建设用地,或预留区内的未利用土地也无法集中统一安排。更有些农户,宁可让土地闲置撂荒,也不让当地政府组织集体利用,导致城乡旧房被大量闲置。

一、透视土地闲置的内在因素

由于大量的土地和房屋被囤积在开发商和投资者手中,使得真正的住房需要无法得到有效满足。究其原因有一些地方经济实力不济、缺乏足够资金投入或用地项目建设条件不具备、落地工作衔接不及时,又不按规律办事,盲目铺摊子、上项目,大面积占用土地,导致决策上的失误,也有一些为求一己之利非法囤积土地、炮制“地荒论”的不法商人,或地方政府一味谋求GDP增量、纵容发展商肆意圈地、大范围闲置土地。

1、建设用地项目前期条件不成熟,落地工作衔接不及时,致使土地闲置。项目用地审批要通过项目立项、规划设计、出台切实可行征地方案、农用地转用征用、用地预审等各个环节来完成。而一些地方政府在征地方案出台后上报批件时,采取边报批、边实施征地补偿,使得征地难点未能得到妥善解决,土地安置补偿费不能按时到位,土地则无法及时提供,影响了项目建设的进度;有的单位存在重立项、轻开发、缺少管理意识,致使用地项目通过立项、规划、用地审批后,任其开发建设,而在项目落地及建设过程中的管理、监督检查工作没有跟上,政府对已审批的项目是否落地、建设过程是否按进度进行、工程竣工情况等均不了解,一旦工程建设遭遇挫折无法及时排除,时间一长即造成土地闲置。

2、地方经济实力不济、缺乏足够资金投入,使得建设项目先天不足,土地闲置。随着近几年经济的发展,各类项目建设投资过热、过快,投资者不顾自身经济实力,一味占地盘、抢项目,如有限用地的房地产、水电开发项目,各类园区等,其投资数额较大,而工业企业项目要固定资产和流动资金,也需大笔资金注入。倘若投资者经济实力不强,有的仅供征地、审批用地或三通一平、配套设施等前期工作,后期因无力开发而废,致使土地闲置。

3、地产商囤地投机,炮制“地荒论”,人为导致地价上扬,从而垄断房价。地产商借垄断土地垄断房价,长期以来房地产开发商拥有土地的数量以及获取土地的价格,在业界一直被视为“绝密”,购房者对这一内幕一直是神秘莫测。上世纪九十年代,由于土地市场管理不够健全,加之政府基础设施建设资金不足,一些规模较大的地产企业在参与城市建设中,通过“以地换桥”、“以地换路”,协议受让等方式囤积了不少“储备粮”。他们用掌握的地块去开发市场需求的项目,在价格幅度上自然拥有进可攻退可守的竞争优势。由于他们控制相当部分的囤积地块,必然导致市区土地供应的紧张,房价也就难以下调。

4、当地政府谋求GDP增量纵容圈地,造成土地大范围闲置。去年以来,在广东佛山市某区,已有六七家开发企业在这个面积不大的小城里扎堆圈地,总面积达三四万亩,相当于一个镇的土地面积。由于国家对新增经营性土地面积每年都有数量限制,这些土地均采用了超常手段。业内人士透露:“当地政府要谋求通过房地产开发创造GDP增量,所以才有这种纵容行为的出现。”如某省有关政策规定,税务部门要对房地产开发土地每年按4/平方米收取土地闲置税,土地在开发商手里囤积的时间越长缴纳的税额则越多。但这项抑止土地闲置的重要手段,却被许多地方政府作为吸引投资的“大礼”献给开发商。

二、盘活存量土地的几点思考

在经济发展仍需要大量土地作支撑的现阶段,清理闲置土地是解决用地矛盾的当务之急,是落实中央运用土地进行宏观调控的具体措施,是节约集约用地的必然,更是践行科学发展观的要求。加大对闲置土地的处理力度,盘活存量土地,提高土地集约节约利用,已成为各级政府土地管理工作中的一项重要内容。在具体操作中,既要做到依法行政,又要兼顾社会发展的方方面面。

1、要建立领导干部任期用地管理台帐,增强地方官员对资源保护的责任感。各届领导离任时,要对其用地管理情况进行严格审计,对此间每一宗新区建设用地的报批情况都应作明确说明,对不执行国家土地宏观调控政策、超计划批地用地等各类违法用地行为,要严肃追究其行政责任。问题严重的,还应追究其刑事责任。

2、设立跨部门协作机构,携手消化闲置土地。走设及部门职能整合问题的捷径之路,就是通过跨部门协作去完成。据报载,广东省在大力处理闲置地的同时,将处置关口前移,通过建立规划、建设、国土、房产等部门的信息共享平台和协作联动机制,实现对土地开发建设过程的实时监控、全程监管,尽可能地预防土地闲置;湖南省成立了国土、财政、规划、公安、金融等单位组成的闲置土地清理专项行动小组,制定了闲置土地的认定、处置、融资等方面的配套措施,明确规定清理的范围、时限和工作要求,加强对土地闲置者的综合治理,并实行黑名单制,对处置不到位的,闲置者得不到相关部门的行政许可及银行贷款。各地政府可结合当地实际、参照执行。

3、继续开展土地市场的清理整顿,盘活城市存量土地,为经营性房地产业提供项目用地。目前开发商大肆囤积土地的原因只有一个:土地成本与开发收益相比实在微不足道。一些商家即使已是资金链紧张甚至断裂,但在看好投资走势的情况下依然大量圈占土地期待风光再现。因而,政府各相关部门要在近年清理整改的基础上进一步规范各类园区管理。对整改后确需要保留的园区用地,要从严审核,控制或核减用地规模;对违反土地利用总体规划圈占、开而不发的土地,应依法收回、恢复原用途。在规范用地的前提下,积极盘活闲置土地,为房地产开发、城乡建设提供项目用地。

4、注重经济和技术手段,严把土地闸门。通过征地安置补偿机制的完善、土地出让收支管理的规范、土地税费的调整和工业用地出让的规范管理等手段,扼断建设用地低成本盲目扩张利益驱动的咽喉。重点是土地市场的引导和规范,充分发挥市场对土地资源配置的基础作用,实行市场信息的对称与公开。采用遥感和信息系统等手段,加强土地调查统计和变更调查工作,以实际耕地保有量和新增建设用地面积作为土地利用计划考核、土地管理和耕地保护责任目标考核、新增建设用地使用费征缴的依据。

5、政府搭台、商家唱戏,携手提高城市品位。要提高城市品位,开发商与政府都要有个鲜明的构架:要把握所在城市有多少土地资源、有多少旧房要改造、有多少可供建设土地、有多少闲置地块等问题。政府应对城市构架有个大的蓝图,把握相关基础工作,不断增强法制观念,搭建公开、公平、公正的市场平台;而地产开发企业则应不断提高建筑产品的质量,提供造型优美的楼房美化城市景观。两者共同努力,才能促使地产市场的健康运作,打造高品质的时代都市。

6、加强农村宅基地使用情况调研,适当出台指导政策。针对各地审批农村村民住宅用地积极性不高,存在等待和观望心理的问题,各级政府及有关部门应结合当前的造福工程、地质灾害搬迁、空心村土地整理和村级协管员等工作,切实重视村民住宅用地审批和管理工作,真正为群众办实事,适当时也可纳入各级政府工作的目标责任内容。抓紧研究当前农村村民住宅用地审批和管理中存在的问题,对于原有的空闲宅基地如何收回(如何约束,对地上物是否给予适当补偿)、村民异地(跨村)建房如何审批、村民单独选址建设住宅如何收费(统一规划的住宅小区免收的费用有规定)等问题出台具体的、可操作的政策。对于村委会在土地方面的收益、新村建设基础设施投入资金的筹集渠道、农村宅基地的流转、村民住宅用地选址的地质灾害评估、施工设计、建筑材料等问题,也可以进行专项调研,探索一些创新机制。

(责任编辑:潘冬东)

视频专题更多>
  • 【文明健康 有你有我】文明祭祀

社科成果更多>
  • 2018年《福州社会科学》第1期
  • 闽台创业投资的发展与平台的构建
  • 宋代闽学家养生概况及其意义
  • 福建茶食文化创意研究
  • 福建自贸区的现状及对策研究
社科评奖更多>
  • 市第十届社会科学优秀成果奖评审结果公示
  • 福州市第十届社会科学优秀成果奖申报工作公告
  • 福州市第十届社会科学优秀成果奖申报通知
  • 市第九届社会科学优秀成果奖评选结果公示
  • 福州市第九届社会科学优秀成果奖申报开展
  • 县(区)市社科联
  • 海西二十城市社科联
  • 友情链接