浅谈福州“夹心层”群体的住房保障

http://www.fzskl.com  2009-12-17 15:39:23  来源:福州社科网  
 

  

  [提  要]  经济租赁房是针对“夹心层” 群体住房困难的一项新保障政策。福州应对庞大“夹心层”住房需求时存在的不少困难。应尽快建立相对稳定的经济租赁房资金来源途径;进一步完善保障制度,让广大“夹心层”住得上房、住得好房。 

  [关键词]  福州  “夹心层”  住房保障      

住房保障是重要的民生问题。目前,住房和城乡建设部正在通过“落实科学发展观”的集中学习,对住房保障问题展开调研,总结各地落实住房保障情况的经验,并在最近一段时间,在三亚、厦门等地进行了实地考察。同时,又加大租赁市场方面的探索力度,以有针对性地解决既不符合保障性住房供应条件、又无力购买普通商品住房的“夹心层”群体的住房问题。

经济租赁房是政府在推出廉租房、经济适用房之后,针对“夹心层”群体住房困难的一项新的保障政策。不过, 在住房和城乡建设部对住房保障问题展开调研还没有拿出政策与探索成果前, 从福州构建住房保障体系实际操作的情况来看,“夹心层”群体需要的经济租赁房, 仍是亟待解决的一个难题,值得业界关注探讨。

一、福州“夹心层”群体住房保障现状

福州市是全国较早探索和建立经济租赁房制度的城市之一。 2007年8月,随着《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的出台,福州开始研究经济租赁房政策,主要针对“夹心层”群体,推出了一个以无产权租赁为主的保障方式。

从福州有关部门披露的消息获悉,从2006年起,福州市就已经计划和调整计划用5年时间,建成770万平方米经济适用房、限价商品房、廉租房、经济租赁房等社会保障房。2006年底,全市启动了14个社会保障房项目,共255万平方米。截至2007年底竣工封顶169万平方米,2008年已全部竣工。同时,土地供应也有保障。据数据显示,2006年福州市区住宅用地供应总量为5322.77亩,其中保障住房土地供应1425.16亩,占全年土地供应总量的26.77%。2007年市区住宅用地供应总量为2935.77亩,其中保障住房土地供应399.98亩,占全年土地供应总量的13.62%。为妥善解决机关、企事业单位新就业人员和引进技术人才等“夹心层”社会群体的住房困难,2007年下半年,福州市探索建立经济租赁房制度。市财政拨付1.2亿元专项资金,用于购买首批600套经济租赁房,并计划新建经济租赁房18万平方米。去年首批推出的600套经济租赁房,已重点解决在榕创业各类人才的住房困难。

当前2009年新春刚过,福州市又计划续建和新建300万平方米社会保障房,其中经济租赁房2000套。今年,福州城区计划动工建设17个社会保障房项目,其中西园东一区、西园新苑、福湾新城、秋月苑、东山新苑等5个项目已开始进场施工。位于市区化工路附近原市煤气厂地块的东山新苑项目,规划建设保障房占地面积约160亩,分两期建设:一期为廉租房,二期为经济适用房和经济租赁房。二期项目占地约100亩,将规划建设29栋18层至31层的高层住宅,总共5000套。目前,2000套经济租赁房已于2月底正式动工,在未来几年内逐渐推向市场。

明年,福州市还将计划开建琴湖湾东西区(五四北琴亭湖附近)、象峰新苑(新店利嘉路附近)、小柳景苑(小柳社区)、鹤林新城三期(福州东站附近)等十几个包括经济租赁房在内的社会保障房项目,总建筑面积达200万平方米。

这样,福州基本上初步建立起了广覆盖、多层次的保障房供应体系,满足城市不同群体的住房需求,包括面向城市最低收入家庭的廉租住房,面向低收入家庭的经济适用房,面向中等收入家庭和旧屋区改造、重点项目拆迁户的限价房,以及面向工薪阶层、在榕创业各类人才的经济租赁房。并针对以上4种类型的保障房,制定了相应的管理办法(规定),通过制度保障,让广大中低收入家庭住得上房、住得起房、住上好房。

二、亟待解决的住房保障难点问题

福州“夹心层”群体住房需求的规模到底多大,目前尚无准确数字。但有一种说法是,“夹心层”群体数量估计约占城镇人口的1/5以上。2008年,福州市区人口已达250多万人,该“夹心层”群体数量大约也有数10万之多。不管这种说法是否属实,可以肯定的是“夹心层” 群体人数大大超过廉租房“应保尽保”的人数。面对这庞大、复杂的“夹心层”群体的住房需求, 还在探索中的经济租赁房建设,确实还存在不少困难,主要表现在:

一是资金来源不定,财政资金投入不足

要将经济租赁房建设资金列入地方政府财政预算,这可不是件简单的事情。目前,在受到国内外金融动荡余波未定,资本市场低迷影响的情况下,加大包括经济租赁房等保障性住房投资,虽然说可以起到既拉动内需,又可解决中低收入者住房难题的作用。但该政策的实施,难度很大。目前,虽然说中央财政将加大对地方政府财政转移支付力度,将会有更多的资金投入到保障性住房的建设中来,地方政府能够争取到这笔资金当然是件大好事。但是,中央掏钱,地方也得拿出配套资金,更何况地方政府拿出的地皮,也不是免费的。众所周知,现在地方政府都依赖土地财政,土地费在城市财政中占有极大的份额。一旦地方政府大量兴建保障住房,必然会减少因卖地而获得的收入。此时,地方政府面临着改善民生与财政收入减少之间的矛盾。虽然原则上说两者并不矛盾,政府收入本来就是为解决民生的,但是,实际操作中两者的冲突不言而喻。

还有,建设经济租赁房的资金困难也是有目共睹。如果政府建设的是经济适用房,一经出售收回投资,还可以继续再建,但是经济租赁房将使投资沉淀,而从房租中收回成本的可能性微乎其微。如果没有大量资金,经济租赁房建设就必然受到限制。

二是经济租赁房政策受益面较小

福州实施的《福州经济租赁房管理暂行办法》(以下简称《办法》),虽然明确了经济租赁房的承租对象为在本市五城区范围内工作、不符合廉租住房、经济适用住房申请条件的以下两类人员:一是在市本级建立住房公积金账户的市、区直机关及事业单位编制内的工作人员,其本人及配偶、子女在本市无住房的;二是在市本级建立住房公积金账户且在本市缴纳税款的高新技术企业引进的,经人事部门认定的紧缺急需人才,以及具有硕士及硕士学位以上或中级及中级职称以上的技术人员,其本人及配偶、子女在本市无住房的;按政府有关规定,需要安排的城区特殊住房困难群体。并规定了经济租赁房建筑面积控制在60平方米以内,租赁保证金按每平方米50元标准收取等。但其解决“夹心层”群体中住房困难的家庭数量占符合经济租赁房条件的家庭数量的比重很小,其他一些符合条件的最低收入家庭大多数都不能及时得到保障。而该《办法》也只是在大方向上制定一个框架,其准入条件、覆盖群体的面积、阶层人群的划分等规定,在具体操作时还需要根据实际情况进行必要的配套。

三是如何认定界线亦成为该政策推出的最大难点

不少业内人士质疑:“夹心层”处于市场与保障人群之间,其界线的划定本身就较为模糊。“因为经济租赁房工作虽然在进行,但其规划、供应、分配始终缺乏制度性保障。而福州实施的该《办法》也只是在大方向上制定一个框架,具体的覆盖群体的面积、阶层人群的划分等规定尚不清晰,其能否真正按照规划建设和销售的要求落到实处,还需有关部门作进一步的调查研究与细化,还必须将研究重点放在这 “夹心层” 群体住房需求的基本面上,以延续经济租用房的理念。还有,眼下《办法》的出台,又刚好处于国内外金融市场动荡余波未定,福州的商品房市场正处在调整的关键期,市场的许多不确定因素必然也将对该政策有所影响。所以,经济租赁房政策是否深化出台,其关键性的节点还将配合市场的实际情况来看。如果2009年房价和租金都不断往下跌了,那么“夹心层” 群体住房保障是否还存在或存在多少?其要以什么保障方式去保障?都可能成为一个需要重新考虑的问题。

三、完善保障制度的思考与建议

今年,福州房地产地产市场在国内外经济形势以及国家宏观调控政策的影响下,将步入较长时间的调整期。面对这种情况,政府在建立完善的住房保障体系,加快推进“夹心层”群体的经济租赁房建设时,必然也面临着严峻的考验。为此建议:

(一)尽快建立相对稳定、长期的经济租赁房资金来源途径

当前,经济租用房最需要解决的是融资机制问题。应尽快出台“以政府预算为主、多渠道筹措资金”的政策,把经济租赁房的保障资金纳入年度预算支出安排,确保政府必要投入,以逐步扩大经济租赁房的覆盖面。多渠道筹措资金,其实就是利用社会闲散资金、机构资金、公积金和社保资金等,甚至可以就此发行定向债券。据有关人士分析,就目前看来,除去社会资金外,住房公积金可能成为经济租赁房建设的主力资金。据了解,前不久,住房部曾与社保基金理事会就该问题有过商议,但进展缓慢。另外,公积金不得直接用于住房建设,这在制度上需要有一定的突破。正因为如此,今1月6日的国新办发布会上,住房部副部长齐骥表示“正在酝酿出台如何解决‘夹心层’住房困难群体的政策措施。”

(二)进一步运用清晰、灵活的政策引导办法、完善保障制度

应从福州住房保障体系建设的实际情况出发,有针对性地发展租赁住房,因地制宜地解决“夹心层”群体的诸多住房问题:

首先,建立一个有政策支持的市场租赁体系。政府不可能完全通过公屋解决廉租问题,也没有能力大规模建设经济适用房。那么,可以鼓励、引导开发商建设市场型经济租赁房。新加坡的可负担得起住宅市场型经济租赁房模式已比较成熟,值得借鉴。该政府通过各项措施刺激开发商兴建可负担得起的出租住宅,并帮助提升此类房屋质量。此外,政府还鼓励私人将符合出租标准的房屋出租给低收入者,当低收入者承租后,低收入者将自己收入的三分之一付给房主,其余由政府代付;同时,也可借鉴目前杭州大力发展政策性租赁住房的经验。在实施操作上,杭州租居房将以政府为主导,以企业为补充,实行低租金制和资格准入制,同时以轮候配租、契约管理和只租不售的原则,进行建设和租赁,从而解决了较大部分“夹心层”群体的安居乐业问题。此外,解决“夹心层”群体安居的政策还可以更灵活,比如把一些经济适用住房转为经济租赁房,在新建商品房中搭进部分政策性经济租赁房住房,或将棚户区改造的增量部分用于出售或租赁等等。

其次,对于购买商品住宅的“夹心层”群体给予贷款贴息或减税。这实质上是减轻这类“夹心层”群体的购房成本。香港房屋委员会曾于1987年开始推出“自置居所贷款”计划,符合标准的家庭可申请自置居所贷款,获得一笔30万港元的无息贷款或领取为期48个月、每月2600港元的按揭还款补助金。上海也有类似的成功经验,2003年上海《关于落实本市中低收入家庭实行购房贷款贴息政策若干规定的实施意见》,规定在2003~2008年期间,符合一定标准的中低收入家庭购买某些商品住宅,最高可享受购房贷款总额15%的贴息。另外,美国购房可以抵个税的做法,也是不错的选择。

最后是允许部分住宅实行混合产权。既然部分“夹心层”家庭买不起商品房,就先让其购买部分产权,边租住、边购买剩余产权,以降低他们购房的门槛,这即是“一房两制”办法。也可以这样说,一套房先由政府和市民共有产权,市民凭自己的经济条件购买一部分,而政府产权的部分则租赁给市民,“比如你现在的经济条件只能购买60平方米的经济适用房,但是不够住。你可以申请90平方米,先买下60平方米的产权;剩下的30平方米,政府按廉租房租给你。到你经济条件改善以后,逐步地把30平方米的产权买回去,最后房子就全部属你所有。英国曾有这方面的有益尝试,为了应付较高房价,2005年英政府新住房政策全面实施,在增加市场供应的同时增加社会住宅和部分产权的住宅供应,政府与房地产公司建立合作社,允许灵活的混合产权。

(三)调查摸底、因“市”制宜

没有调查研究,就没有发言权。

目前,福州房地产市场正处在调整的关键期,市场的许多不确定因素,都值得我们密切关注,都需要通过大量的调查研究,才能基本摸清全市“夹心层”群体家庭的底子:如文化程度、就业情况、收入情况、社会保障情况、住房需求,及住房保障的具体覆盖情况等等,只有着手部署的这些摸底工作,才能决定经济租赁房政策是否深化出台,才能为“夹心层”群体制定较大面积的住房保障政策提供决策依据。不然的话,不理解经济环境全貌,不理解本市的实际,底气必然不足,政策也必然产生偏差,这样就难以做到因“市场”而制宜,无法达到理想的保障效果。

(四)扩大基本面,确保受益面

与先进地区相比,福州“夹心层”群体的住房保障水平还很低。目前,“夹心层”群体正被纳入国家住房保障系列的视野,有可能成为分享未来三年9000亿保障房的新族群,有国家的这个政策支持,福州就有可能尽快逐步改变这种情况,加大保障性住房的供应比例,以扭转之前把大部分“夹心层”群体也赶上商品房这一独木桥的现象。

如今,福州市虽是全国较早探索和建立经济租赁房制度城市之一。但其保障突破点仍然很窄,仅是覆盖在“市本级建立住房公积金账户的”、“市、区直机关及事业单位编制内的工作人员,其本人及配偶、子女在本市无住房的”有限比例人群中,其在“夹心层” 群体比数也实在太小了,要在不断总结经验的基础上,扩大基本面,比如外来务工人员、新进大中专毕业生等等,使其也基本能得到住房保障。这样,福州如果能够继续在建立经济租用房工作中探索出一条成功的道路,也将不失为帮助“夹心层”较大群体做一件大好事,为解决当前房地产市场诸多问题找出了一些好办法。

 

作者简介:      康(1967~  ), 女,福州市房地产经济研究会,经济师。邮编350003 

            林  文(1945~  ),男,福州市房地产经济研究会常务副秘书长、高级经济师。邮编350003   

 

视频专题更多>
  • 2017年福州市社会科学普及周启动

社科成果更多>
  • 2018年《福州社会科学》第1期
  • 闽台创业投资的发展与平台的构建
  • 宋代闽学家养生概况及其意义
  • 福建茶食文化创意研究
  • 福建自贸区的现状及对策研究
社科评奖更多>
  • 市第十届社会科学优秀成果奖评审结果公示
  • 福州市第十届社会科学优秀成果奖申报工作公告
  • 福州市第十届社会科学优秀成果奖申报通知
  • 市第九届社会科学优秀成果奖评选结果公示
  • 福州市第九届社会科学优秀成果奖申报开展
  • 县(区)市社科联
  • 海西二十城市社科联
  • 友情链接