福州房企应对“寒冬”寻觅新路之探析

http://www.fzskl.com  2009-12-17 15:41:13  来源:福州社科网  

  [提  要]  当前,福州房地产开发企业正在遭遇着“寒冬”:商品房投资、新开工、竣工、销售量萎缩,房价下滑;楼市出现退房、退地以及一二手房价倒挂等现象。因此,福州房地产开发企业必须以正确的心态面对现实,不断充实的现金流量、苦练内功、整合力量、实施战略转型,以迎接房地产行业的下一个春天。 

  [关键词]  福州  房企的“寒冬”  发展新路   

   

当前,随着全球金融海啸,及我国经济增速放缓、股市低迷、通货紧缩压力增大等诸多不利因素影响,开发商已完全领略到福州房地产业的冬天确实来了,甚至不少开发商认为这次“冬天”比前世纪90年代中期的那个房地产紧缩的“冬天”更惨烈。面对此种困难,福州房地产开发企业(简称房企) 必须苦练内功,夯实基础,使自己更具开放性、融合性、及持久的竞争力。

一、目前福州房企遭遇“寒冬”的总体情况

近年来,福州房企发展迅速,市场竞争十分激烈。据统计,1998年福州经过审批注册的房企有500多家,虽经不断自然淘汰,目前仍已超过700多家,十年多时间里增长28.57%;而年开发量也从1998年的50.02亿元,到2008年已超过300亿元,增长5.9倍。巨大的经济利益驱动,促使福州房企增长速度和总体投资额一直没有减弱。然而,自2007下半年来,受国内外经济衰退影响,福州楼市观望气氛十分浓厚,开发投资增幅回落,商品房成交量下降,市场持续处于调整波动状态,使房企发展遭遇了严峻的“寒冬”。其主要表现为:

(一)商品房投资、新开工、竣工、销售量萎缩,房价下滑

判断房市好坏的通常依据是投资、新开工、竣工、销售数量,与房价等五个指标:2008年,这五个指标均出现直线下滑的情况。首先是房地产投资大幅下降,其回落的幅度跟2007年相比,下降了17.8个百分点,是2006年以来的新低;其次是新开工量,2008年1-11月,商品房新开工面积407万平方米,同比下降了42.9%;再次是竣工量,1-11月,商品房竣工面积是153万平方米,同比下降了11.5%;最后是交易量,从2007年9月以来,福州商品房成交量逐月萎缩。2008年1-11月,商品房成交面积仅为260多万平方米,与2007年同期成交量490多万平方米相比,缩水近五成。

在价格方面,更是严重下滑。据省统计局城市调查总队08年10月份的统计报告显示,福州房价自1月份以来连续10个月回落。笔者发现,福州商品房价格整体跌幅超过20%,个别楼盘在30%以上。以比较抗跌的市中心区房价为例,前年9月,市区楼盘均价都在1.2万元/平方米以上,如今不少楼盘均价已经跌到8000元/平方米;郊区以金山为例,不少楼盘前年均价在7000元/平方米,有的甚至上万元,如今均价下调至5000元/平方米。低楼层的房价仅在4000多元/平方米,价格回落到2006年上半年的房价水平。

(二)楼市出现退房、退地、一二手房价倒挂现象   

前些年,房价持续高涨时,没有人会觉得购房吃亏而毁约。但在2008年,买房人签完合同后又毁约的情况时有发现。他们毁约的大部分理由是,房价在持续下跌。据了解,福州大部分开发商都处理过“退房”案例,他们处理的退房金额,少则五六百万,多则四五千万。甚至有的购房者宁可舍弃20万的首付款,也坚持退房。当然,购房者对市场的担忧不是没有根据的,因为至今为止,福州多数楼盘都有不同程度的降价幅度。

与“退房”同病相怜的还有“退地”现象。去年3月,福州某房企以放弃7000万元保证金的代价,退出了2007年9月11日以总价9.04亿元、楼面地价高达9953元/平方米的白马路地块。该房企退地行为虽然有点悲壮,但在低迷的市场中,却不失为一种理性的行为。据说,福州还有两三家开发商也效仿该房企退地,却没有如愿。

一二手房倒挂,就是二手房比一手房更好卖,价格更贵。前几年,二手房一直以价格略低于新房的优势,吸引不少购房者的青睐。然而,从2008年起,受开发商大幅降价的影响,二手房价高过周边在售新盘房价,或同一小区二手房价高于一手房价的怪现象也频有出现。即便是出现价格倒挂,购房者依然选择有着现房优势的二手房,而这一点恰恰是人们对期房风险的担忧。

(三)土地拍卖市场流拍与挂牌抄底现象并生   

福州土地拍卖市场,在经历了2007年“9、11”的最后疯狂后,再也没有出现过人们记忆中的繁荣景象,随之而来的是久久挥之不去的“流拍风波”和屡屡以挂牌底价成交的消息。2008年1月4日,福州迎来了新年首场土地拍卖会。其推出3幅地块,仅一幅小地块以略高于起价成交,其余2幅地流拍。首战失利后,这种“流拍”阴霾始终围绕着市场上空。3、5、8、10的4个月四场土地拍卖会,均出现流拍现象。特别是8月,福州市再次集中推出7幅市区黄金土地,遗憾的是因报名人数不足,七幅地块全部流拍,并转为挂牌。

逆市中,伴随着“流拍”同行的是挂牌“抄底”现象。由于本土开发商拿地热情减弱,反而为外来房企提供了以最低成本进入福州市场的机会。5月28日,华润置业竞得的洪湾路地块以底价成交,此前的一周,厦门海晟地产竞得的乌山西路地块也以低于市场预期的价格成交。之后,拍卖的大部分地块均以底价或略高于底价成交。为此,政府为了改善土地市场的冷淡气氛,还特地采取了主推小地块、增加商业地块拍卖比例等一些新策略,以防止土地招拍挂进一步“滑坡”。

(四)紧缩与放松,政策交替,“暖市”新政尚待考验   

目前,福州楼市与全国其他城市一样,正经历着国家和地方政策的严寒和暖流洗礼。为了抑制房价过快上涨,从2005年起,国家就不断从土地、财税、金融等方面加大对房地产业的宏观调控力度,这些组合拳出击的效果终于在2007年10月开始释放,特别是紧缩的货币政策,让房地产业感到了前所未有的压力。之后,紧接的是2008年交易量下滑、土地流拍、房价下降、相关行业受影响等系列“寒冬”反应。

在这情况下,各地救市呼声高涨,福州政府也于去年8月和10月分别出台了《关于进一步促进房地产市场持续稳定健康发展的若干意见(试行)》等两份新政; 9月18日,央行又首次下调贷款基准利率和存款准备金率;12月17日,国务院常务会议也部署了促进房地产市场健康发展的三条政策措施,简称为“国三条”;12月22日,国务院再次出台了十三条政策措施,对“国三条”进一步细化和补充。短短半年内,中央、地方政府“救市”政策频现,其力度为历史罕见。

楼市的“寒冬”除了体现在政策外,也反映在市场细节变化上。从2007年10月开始,福州各大售楼部就失去往日的热闹,多了几分冷清。主动上门买房的客人变得越来越少。这种状况从去年初一直延续到年底。年初,个别资金紧张的开发商陆续开始了首轮降价促销,通过降价把房子卖出去了。很快,福州楼市又爆发了全线降价的风潮,最典型的是福州金山各大楼盘在去年4月份来一个集体降价。目前,降价问题还在考验着“救市”新政。

二、寻觅新路,摆脱困境

应该看到,目前房地产虽是“寒冬”,从大政方针上说,国家正在以积极的财政政策和适度宽松的货币政策来挽救经济,体现在楼市层面,就是既要拉动投资、扩大内需,又要稳定房价、保障民生,这样的宏观经济软环境还算不错。而房企在迎接春天到来时,自身则必须居安思危,苦练内功,夯实基础,使自己更具开放性、融合性、及持久的竞争力。否则,即使春天来了,房企也未必能够见到下一轮春天的太阳。为此建议:

(一)振奋精神,确立信心,以正确的心态面对现实

在目前全球金融海啸最严重的时候,国务院总理温家宝在全国经济分析会上演说所表现出来信心与激情无不让国人为之振奋,那一句 “在经济困难面前,信心比黄金和货币更重要”斩钉截铁的声音,打动了无数中国人的心,大家纷纷被其信心所感染。

树立信心,要有“冬天并不可怕!可怕的是我们没有准备!”的信念。因为房企都在过冬,即使冬天变的更冷,生意还得做,哪怕很艰难订单还是要接。条条马路通罗马,只要找到一条正确的路,房企就可以活下去而且活得更好。也正如华远房企老总任志强所说:在目前房地产的“寒冬”里,我们企业是不会“冬眠”的,冬眠等于将陈地让给了他人,冬眠等于放弃市场,而市场从来都是只留给那些能捕抓到机遇的勇敢者,机会绝不会等待懒人从冬眠中醒来。失败与成功的界限可能只是差之毫厘,很重要的一点,便是管理层是否具有强大的精神动力。“即使遭遇最困难的处境,管理层只要充满激情,就能把人们吸引过来。”

(二)逆境求生,剩者为王,房地产企业要有充足的现金流

房地产过冬要准备“棉袄,“棉袄”就是现金流。房企寻找“棉袄”的方式很多,主要向银行贷款融资;也有的从股市融资;还有急需资金的中小企业正越来越多开始转向民间借贷的融资方式;中小企业依靠典当行和地下钱庄等非正规途径解决资金困境的情况也很常见;“降价销售”以尽快回笼资金也是很多企业的选择。此外,不少企业选择了出售资产的方法过冬。为此,不少专家向政府建议说,以住宅为主的房地产企业融资手段非常单一,其以向银行间接融资为主,这种融资方式成本较高。如果房企能够走向直接融资,不仅可以降低了开发商的资金成本,还能使上市公司透明化,增强与社会分享各种财富的可能。

(三)去寒就温,整理业务,炼好内功 

中国养生智慧第一书的《黄帝内经》指出:“冬气之应,养藏之道”,给了当前房企逆境求生很好的回答。冬天到了,要讲“闭藏”,就是要关闭开泄的气机,收藏元气。不少房地产专家认为,这个时候可以静下心来做“长跑”的准备,平时忙于扩张,往往会有许多漏洞发现不了,这反而是一个好机会。中小房企完全可以利用这个机会进行休养生息,做好业务资源的整合,提升内部管理,完善企业的内部管理机制与企业文化,当春天来临的时候,剩下的就只有如何更快地冲刺了。

越是困难的时候越能够强大自己。细心的人会发现:沃尔玛新开的超市一般不会选在最繁华的地区,因为沃尔玛认为,只有这样才能创造卓越的服务。越是困难越要把服务做好,生意太好的企业反而忽略了服务。一直以来,沃尔玛把优质服务当作重要竞争力。中小房企虽然是内忧外患,但这并不是一件坏事,这时正是给了企业更大的成长机会。当我们拥有足够的信心时,要保持清醒的头脑,就应积极地行动。其间,在房企内部开源节流不失为一种好的办法。因为房地产顺境时大胆地攻城掠地,实属正常;如今硝烟飘散,繁华落尽,只能退守固有的阵地,做好减法,选择出卖项目、股权,以期尽快回笼资金,确保手中其它项目的健康运作;放慢节奏,对一些项目采取了停止施工和延后开发的措施,以期望减少资金投放,待市场回暖后再重出江湖的精耕细作,内部挖潜等措施,这样才不失为理性回归的正确选择。

(四)定位发展、整合力量、实施战略转型 

破立大胆,整合力量,是应对“寒冬”十分关键的战略。在前途迷茫时,减缓公司的发展速度,梳理公司的业务脉络,重新认准公司业务方向,保大弃小,重新上路,实施战略调整,在这方面华远集团为大家树立了榜样。华远在1998年的全国房地产“停缓建”时,宁可让正将开工的华南大厦下马了,但华远用开办“百花市场”的方式化解了危机,并成为全国战胜“停缓建”的案例;1993年的宏观调控关闭了国内的金融市场,华远转向与外资合资合作、“借桥境外上市”再一次化解了风险,并在全行业处于缓慢增长、艰难度日中取得了惊人的业绩和超常的发展;2001年的重新起步中,凭借成熟的市场经验、顽强的战斗力和品牌的影响力,迅速的打开了局面,重建了市场信心。华远25年的发展史证明了我们大多数房企有能力战胜任何外部形势变化因素给企业生存与发展带来的困难,如今,同样也有能力战胜因国内经济下滑与国际金融危机叠加的“冬天”。

与此同时,实施战略转型,产品多元创新发展定位也是一种很好的办法。若房企能有赖于产品的多元化创新,从规范化、专业化、品牌化等方面加快战略转型,能在价格和产品结构间达成一个平衡,以业态的多元化换取房价持续发展的空间,也不失能为自己开辟一条新路。 

 

 

   作者简介:    康黎娜(1963~  ),女,福州市房地产开发工作站统计师。邮编350005     

  

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