福州近期房价运行趋势探析

http://www.fzskl.com  2009-01-05 15:13:38  来源:福州社科网  


福州近期房价运行趋势探析

朱剑修   林文

 

作者简介:朱剑修,男,(1963~),福州市社科院经济社会研究所实习研究员。邮编:350004
              林   文,男,(1943~),福州市房地产经济研究会常务副秘书长、高级经济师。邮编:350004

[提要]在近几个月里,福州房价上涨速度又呈现出快速增长的势头,这是由其内在的因素所决定的。当前,虽然伴随着“二套房房贷政策”等宏观调控措施的出台,福州房市的观望气氛有所加强,但是,福州房市所受到的冲击将是有限的,近期、特别是今冬明春福州房价仍将会有明显的上涨。抑制房价过快上涨的任务依然艰巨。
[关键词]福州房价近期运行趋势


今年来,尽管政府对房地产市场的调控政策一直在延续,但福州的房价仍然在快速增长,到了6月底,福州商品房销售均价同比增长了21 4%,进入下半年以来,福州房价依然保持着在高位上快速增长的势头,福州商品房日销售均价涨幅惊人,不仅连续突破了7000、8000元大关,而且大有稳定在8000元以上的势头。因而近期福州房价的运行趋势如何,格外引人注目。
一、福州房价上涨的基本原因
今年以来福州房价的持续快速上涨并在高位运行是有其客观原因的。
1 宏观经济高位运行,流动性泛滥
当前我国经济正处于上升的周期之中,国民经济的快速发展带来了国民收入的快速增长,同时国民经济的快速发展使得人民币持续升值,导致了境外套利热钱源源不断地流入。在投资和保值渠道匮乏的情况下,大量的货币只能扑向股市、房市,增大对股票和房子的需求,使得股市、房市呈现出独特的繁荣,福州也概莫例外。而且大量热钱还在股市和房市之间频繁地流动,形成“跷跷板”的效应,从去年9月到今年5月期间,随着股票、基金的投资效益不断升高,许多资金转向股市,给福州房市带来一定的“降温”效应,房价涨幅一直较为平稳,今年1~5月福州房价的月涨幅就大大低于全国大中城市的平均水平,与去年下半年的月度涨幅高居全国大中城市前列的情况成了鲜明对比。但是,自从5月30日股市大盘经历暴风雨洗礼后,部分股市出逃资金又回流房市,使得房市又呈现出一片红火景象,致使6月份后福州房价又出现了大幅飚升。
2 土地供应偏少,地价不断攀升
相比去年,今年土地投放量总体偏少。上半年福州共出让土地面积285 22亩,同比减少30%,相对较少的土地供应量使得福州土地价格有了较为明显的提高,据统计,上半年福州的土地价格比去年上升了14 7。如在3月27日的土地拍卖会上,五四北8 02亩的地块,经过7位买家的75轮竞争,最终以比起拍价高出三倍的价格成交;6月29日,第七次公开出让使用权大会上,宗地09号原市汽车运输总公司用地和宗地10号,原上海街道交通三社区95~97座用地,继5月25日改为挂牌后成功出让,总成交价达5870万元。其中,09号尽管是流拍后转为挂牌的,但竞价几乎高出起价一倍,每亩单价664 25万元,其楼面价达到了6639元/平方米,再次刷新周边地块纪录。
小规格的土地也导致地价上涨。今年以来,福州土地供应呈现大面积的地块少,小规格的地块占绝大多数的局面。如在10月20日土地拍卖会上所推出的16幅土地中,小地块就达10幅之多。由于小地块多处于市中心而且开发小地块所需的总资金较少,加之对房价仍会上涨的预期,使得许多小房地产开发商也纷纷加入竞争,进而又抬高了土地成交价格。
尽管今年成交的土地及其所承载的房屋还需有个开发过程,但不断上涨的土地价格不蒂对时下新开盘的楼盘价格形成了引导、助推作用。
3 被动拆迁压力大,需求增量明显
近年,福州大力加强城市路网建设和旧城改造。在道路建设方面,继去年茶亭街等50条道路扩建改造之后,今年又投资87亿元改扩建42条市政道路,其中22条道路多数需在6月底前完成拆迁交地,年底基本建成,20条道路(包括大桥)则在今年底前完成征地、拆迁。在旧城改造方面,最大项目就是启动了历史文化名城保护项目——“三坊七巷”工程。道路的改扩建,旧城大片改造,必然增大被动拆迁安置需求量。据了解,仅“三坊七巷”工程今年修复保护的部分,就要有3000多户,近万名居民进行搬迁。若每户按90平方米的套型购买商品房,仅这3000多户人家在市场上就至少形成了近30多万平方米的需求量。业内人士估算,今年福州仅这种被动拆迁而产生的购置需求将不下100万平方米。
4 房屋竣工量有限,供应量不足
上半年,福州商品房建设中开工量和竣工量呈现出明显背离的特点:商品房新开工面积同比增加38 4%,竣工面积却下降了45%;而且在一直要求“90平方米以下必须占住宅总量70%”的背景下,中小户型的供应量不增反减。按理说,从去年7月6日开始,福州大部分拍卖的土地规定“90平方米以下户型住宅需占70%”,加上从去年开始,开发商购买土地的付款方式从严,促使了开发商来提高资金使用率而加快开发速度,因而在正常情况下,从今年5、6月开始,中、小户型住宅(包括期房在内)就应大批放量。但现实情况却与此相反,究其原因,据说是“开发商对市场态度不明朗”。而真实的情况是:由于开发商对今年的市场走向把握不定,对两个“70%”能否得到坚决执行心存疑虑,因而多数开发商以少量多次开盘的方式推出新品,目前,在一些规模较大的楼盘中,开发商往往先按照90平方米以下住宅70%,90平方米以上30%的比例先报批。待批准后再将30%的90平方米以上住宅作为前期开发,剩下的70%中、小户型留在后期开发。这种操作方式固然使得开发商既回避了市场风险,又回避了因在规定期限内开发不足而土地被回收的政策风险,但也造成新楼盘的上市速度明显减缓,中小户型房子的供应数量减少的市场格局。
5 物价普遍上涨,资金成本上升
随着宏观经济高位运行,物价上涨也伴随而来,并且相应地进入了房屋开发成本。去年末以来,由于粮、肉、禽涨价引发的物价上涨,使今年上半年CPI达到4 4%,8月份更高达到了6 5%。物价高涨的效应也相应地传导到房地产业之中,一是内在成本升高。物价的上涨造成房地产开发成本(不含地价)也都在不同程度地上升,如雇用的劳动力成本涨了,建材及水电等价格也都在持续上涨,二是比价效应的影响。由于物价的普遍地上涨,商品房价格若不跟着“水涨船高”,从资金使用效率来讲就意味着降价和亏本。另外,随着宏观经济调控深入和对房地产业的抑制,房产开发的资金成本也在不断上升:贷款利率在上升;开发企业资金充足率的要求在提高;购买土地时的付款方式从紧;原先计提而不交的税费现在要交了等等。面对着不断上升的成本,在保持自己的利润同时,开发商就乘市场还有一定的承受能力,采取了“羊毛出在羊身上”的方式,把成本摊在房价上转嫁出去。
二、近期福州房价趋势的探析
今后一个时期内福州房价仍会在高位运行,不排除其涨幅在明年初有大幅增高的可能。之所以如此判断是因为以下因素:
1 宏观经济的基本面不会有突变
当前,我国经济发展仍处于上升周期之中,并且从现有的情况来看,这一周期还会延续相当长的时间,国民经济持续、稳定、快速的发展促进了国民收入的递增,人民群众改善居住条件的愿望也在极大地增强,这就使得对房地产的基本需求会在今后一段时间内保持着较强的势头;国民收入的增长,人民币的升值,使得货币供应量大幅增加,不仅导致物价的上涨,也使许多过剩资金在投资渠道狭窄的情况下扑向资源性资产以寻求保值、增值。特别是近期美中两国降加息的货币政策的反差,人民币升值的速度在加快,诱使得境外套利热钱加速流入,内外热钱必将加剧流动性的泛滥,不断地推高资产的估值水平,也会诱导着房产价格在近期内进一步攀升。BR>2 地根仍较紧,房量不乐观
在今后一段时期内,福州的土地供应量将不会有大幅度增加可能,土地单宗规模仍会以小规模为主。这是因为:当前在福州已规划的新区中经过近年快速开发,已无太多的土地,而新规划的新区因其基础设施不完善而无法推出大量土地和大规格的土地。同时政策的因素也使福州土地供应规模趋紧、趋小,近年来国家在对房地产业发展过程中就不断地要求控制土地供应规模,并在去年由国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(即39号令),要求各地合理控制单宗土地供应规模,缩短土地开发周期,每宗地的开发建设时间原则上不得超过三年。福建省为了更好地进行房地产市场宏观调控,规定福州、厦门、泉州城市中心区和旧城改造区,凡经营性房地产开发用地一次性出让单宗土地面积上限为8公顷,城乡接合部和新区为20公顷(1公顷等于15亩)。偏紧的地根只会使地价更加快速地上涨,助推着房价。
今明两年福州商品房实际的新投放量将会缩小。因为去年福州商品房销售量约600万平方米,而其中属于期房性质的销售量就占了2/3,约400多万平方米,按照今年上半年商品房竣工104 6万平方米、销售252 6万平方米的发展态势,便可认为开发商实际上已经把2007、2008两年的商品房基本都销售了。按现在市场上的供求关系判断,新购房者要么抢购市场上为数不多的现房,推动房价进一步上涨;要么买期房,交房起码是在两年以后的事了。
3 房贷政策对房价的影响有限
央行与银监会2007年9月27日颁布的359号文件,提出银行要对购买第二套住房的购房者提供其首付比例要求和实行上浮贷款利率。一时间社会舆论一片叫好,认为这将有助于抑制房价的上涨。许多欲购房者也对此寄以厚望。但从实际情况来看,这一政策可能也会如同以往的相关政策一样只会对市场产生短期的观赏作用,而对房价快速上升的抑制作用将是十分有限的。因为:(1)目的的差异。央行与银监会出台这一政策的目的是为了防止类似美国次级债的危机在中国发生,以防范金融风险。即该项政策不是以调控房地产市场的价格为自己的指向,尽管他对房地产市场有所影响。(2)政策的影响面有限。首先,该项政策所影响的是作为投资性质的住房,而当前受房价上涨困扰并使房地产业成为千夫所指的却是大量刚性存在的自住需求;其次,该项政策所影响的投资性住房仅为新产生的投资型住房,已存在的投资型住房则不会因此被迫进入市场,在短期内形成房产市场的新供给并抑制房价的上涨。(3)商业银行逐利性所产生的负面作用。当前我国商业银行的利润主要来源于存贷差,房贷收入与利润占了其中很大的一部分,各商业银行对限制这部分的贷款并不积极,其原因就在于当前商业银行房贷是建立在贷款者已支付了一定首付的房产抵押基础上发放的,如有支付风险,首先受损的是受贷者的首付;更何况处理第二套房房贷的法律风险更小。各商业银行对第二套房的界定迟迟不出台,出台的界定也是个人为标准的情况便与此有关;至于目前商业银行纷纷停止发放第二套房贷除与对政策的观望有关外,还与年末各银行的年度房贷额度已使用将磬有关。待明年初第二套房贷政策对市场的视觉效果减弱和年度房贷额度确定后,各商业银行就会在年初加快放款进度以最大限度获取更多的年度房贷利润,促进对房产市场形成新需求,进而推升房价。
4 保障性住房不会平抑房价
福州近年来加大了保障性住房的建设力度,许多人也希望保障性住房的推出有助于平抑房价的上升速度。但从现实情况来看这仅是善良的愿望。首先,保障性住房的供应有限。尽管保障性住房的建设力度有所加大,但与市场的需求相距甚远,从数量上看是如此,如以经济适用房为例,去年经济适用房完成投资仅占全市商品住房投资总量的2%;今年上半年,完成投资仅占总量的2 9%,新开工量还不足37万平方米,这与全省经济适用房投资要占商品住房总量8%—10%的要求相比,差距还是较大。从规格上看也是如此,以“两限房”为例,全市有明确市场化供应的,仅有金山桔园二期限价房394套,5 5万平方米,以4200元/平方米的均价面市。其数量相对于福州房市年商品房需求总量600万平方米而言当属杯水车薪。而且其“双限”特征也不明显,户型面积多在110平方米到180平方米之间,单价于周边相当,这对于中低收入家庭来说,明显面积偏大,价格偏高 ;其次,保障性住房的作用有限。如果进一步分析就会发现,在福州在建的保障性住房中比重较大的是廉租房和经济适用房,其供应对象基本是被现有商品房市场所抛弃的市场傍观者,满足其住房要求是有助于社会的安定和稳定,但满足其住房要求并不意味着减少商品房的市场需求,对商品房市场的房价形成和上涨没有任何影响;而对满足广大中低收入者的自住要求的“两限房”不仅数量少、价格高,而且实际多用于满足安置拆迁户,对平抑房价没有多大的实际市场效果。
三、抑制近期福州房价快速上涨的对策
抑制福州房价快速上涨是关系到福州经济能否持续、稳定、健康、快速发展的重大问题,也是关系福州社会安定稳定的重大问题。要抑制福州房价过快上涨关键在于政府,这是现行体制的特点所决定的。即政府不仅是房地产市场秩序的“守望者”,也是房地产市场中逐利行为的主体之一。
1 加大供应量,加快投放
当前,福州房产市场的最大需求仍是中低收入者的自住房需求,也是受福州房价快速上涨困扰最为严重的部分。保障这部分需求的实现是社会发展的基本要义,也是政府应尽的责任。保障这部分需求实现的最有效方法就是增加供应,即通过增加供给来抑制房价的快速上升,而不是用控制需求的方式来堵。增加供给就是:一方面在国家土地政策许可的范围内推出更多的土地以供住宅建设,另一方面要大力整顿开发秩序,一是严格执行“土地闲置”的回收政策,打击囤地,使批出的土地不被闲置,尽快地进入生产领域,形成供给;二是要强化“90平方米户型要占开发项目70%以上”规定的执行,要求开发商要把90平方米以下户型的商品房开发放在首位,强力要求其先期推出90平方米以下户型的商品房或等量推出90平方米以上(下)户型的商品房,通过降低总价使一部分中低收入购房者的购房意愿得以实现,进而降低房产市场的需求压力。
2 规范市场秩序
房地产市场交易正常与否是关系房地产市场能否健康发展的关键。当前,尽管福州也在不断地出台相关措施以整顿房地产市场秩序,但房地产市场秩序仍远未规范,侵害消费者合法权益的现象依然大量存在,尤其交易环节问题更为突出:如部分开发企业、中介机构采取捂盘惜售、囤积房源等手段,哄抬房价;部分房地产开发企业违反有关规定,以预购、认购等形式违规收取费用,变相炒楼花、炒房号等等。这些问题严重干扰了房地产市场秩序,严重地影响了房地产市场持续健康发展,也是推动房价过快上涨、结构性矛盾突出的重要因素,百姓反映十分强烈。为抑制今后一段时期内福州房价的快速上涨,保护福州房地产市场的健康发展,政府及其相关部门要下大力气规范市场秩序,特别是要对去年以来福州商品房销售过程中期房销售量猛增,占同期商品房销售量的比例大幅提高的现象引起高度重视,充分认识到此现象的出现绝非仅是购房者自住需求推动的,而是与部分投资性购房者的今后一段时期房价仍将上涨的预期下而利用价格、利率杠杆进行购入的行为有着密切关联的。大量期房和部分开发商无视房屋预售规则而进行预售,以求“空手套白狼”的行为相结合,不仅推动福州房价的虚涨,而且会在房地产市场出现波动时加速导致房地产市场“一地鸡毛”式的崩盘的出现,最终也会使政府为保社会安定而被迫承担善后责任。因而,政府及相关部门必须做到:一严肃房屋预售制度。认真执行房屋预售的有关规定,严禁未封顶的房屋进行预售;二严禁期房的转手。对已售期房在未取得房产证之前的转让予以禁止,以防止炒卖楼花推高房价,防止税费的流失。
3 加快保障性住房的建设
近年来为了抑制房价的快速上涨,稳定社会秩序,各级政府先后出台了大量的相关政策措施,但实际效果却是越调越涨,越调涨得越快,造成这种事与愿违局面的关键就是没有区分购房需求中的自住需求和投资需求的差别,从而在调控中一方面把居民的自住需求继续抛给市场,另一方面又用加重房屋生产和交易等环节税费的办法来提高交易成本,以压制房价的上涨,其结果居民满足自住需求的成本在大大地提高,而投资性需求因市场成本普遍提高,获利预期大增而更加冲动,推动着房价更快地上涨。因此,必须把满足居民特别是中、低收入居民的自住需求的职责从市场中相对地分离出来,成为政府承担的社会责任,这也是市场经济条件下的社会要求。当前政府必须加大保障性住房建设的力度,除了进一步搞好廉租房、经济适用房的建设外,要把面向市场供应的“两限房”建设提到政府工作的议事日程上来,要认识到“两限房”建设不仅是解决中低收入者自住需求的要求,而且面向市场的“两限房”也是能对市场房价产生直接冲击效应的有力工具,更是释放政府抑制房价快速上涨决心的标尺竿;要加快确定两限房的建设标准、准购标准等。

(责任编辑:潘冬东)

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