浅谈房贷利率大幅上浮对福州房市影响

http://www.fzskl.com  2009-01-05 15:14:47  来源:福州社科网  


浅谈房贷利率大幅上浮对福州房市影响

邹惠明

 

  作者简介:邹惠明,男(1962~),福州市房地产交易登记中心干部。邮编:350001

 [提要]《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》的出台,对福州房地产市场产生了一定的影响。但随着时间的推移,预计福州房价会在短期观望后恢复走高的超势。
[关键词]福州房市房价趋势


今年来,对于热议房价的福州房地产市场来说,调控政策一道又一道,其密度之大,不逊去年的“房地产政策年”。
9月27日,中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(以下简称《通知》)。《通知》规定,“对已利用贷款购买住房,又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1 1倍,而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。”
此项政策的颁布,再度向温度逐渐攀升的福州二手房市吹来了一阵“寒流”。可以肯定,此项政策的出台,无疑将对房市造成一定的影响,然而其程度如何,能否达到预期降温目的,仍是业界密切关注的问题。
利率上浮,搅得房市浮动
前不久,在刚刚结束的福州土地拍卖会上,土地拍卖的火爆场面和地产大户万科以“天价”取得了进入福州楼市入场券的消息,让不少购房者看到了市场契机。据了解,就在9月中下旬,福州各家中介的二手房交易量都出现了一定上升,大部分嗅觉敏感以投资为目的的客户纷纷抓住时机,购买所拍出土地临近地段的房子。《通知》出台后,市场渐旺的势头在人们普遍认为会再度步入“观望期”的时候,却出现了反弹性的微妙变化。据有关数据表明,福州国庆期间,国广、朝阳等多家中介公司二手房成交量同比普遍增长了2-3成,比上月同期增长近1倍。
应该看到,今年是房地产银贷政策频发期,除了多次加息外,近三个月来,福州的建设、工商、兴业、中信等银行先后停办了二手房抵押贷款。之后短时间内,招商、光大、民生等银行的同类业务量迅速增加,但很快就将剩余贷款额度用完。除了暂停二手房抵押贷款,兴业银行在9月下旬还率先将福州二手房按揭贷款首付款比例提至四成,接着建设、招商、交通等银行也提高了二套及二套以上住房首付。种种情况表明,政府早已试图运用金融杠杆为房市降温。
面对银贷政策频频亮相,福州二手房市场波动明显。特别是这次《通知》中提高二套首付政策的出台,更加快了福州二手房短期放量增加。据有关人士透露,今年以来,二手房市场与往年同期相比,总体不够活跃,投资者的心理期望值越来越高,“有价无市”的情况比较明显。虽然建设、招商、交通等银行已经明确二套住房首付提高到四成,多家银行暂停二手房抵押贷款,部分银行提高二手房首付,但到目前为止,并非所有银行这些业务全线关闭,因此,不少购房者会考虑趁着还可以贷款的机会赶紧买房,而卖方考虑到投资压力,及将来首付提高或不能贷款购房者有可能买不起房子,也得尽快出手。以此看来,此次9·27通知出台,极有可能使二手房源在近一两个月内聚集放量。
业内人士认为,目前福州购买二套房的比例偏高,短期放量偏大,一旦新政实施,银行全部条款明晰,楼市的需求量必然下滑,这将导致短期内市场供给过剩,甚至房市价格有望向下调整,但其具体长远影响还需后续观察。
条款不明,难纠制度偏差
近年来,用税收、房贷等经济杠杆调节房地产投机过热现象,似乎已成为一种流行思维。《通知》也是政府为了强化稳定房价、平抑市场投机,防范金融风险的经济战略思维。《通知》出台后,福州继招行、交行、民生三家股份制银行界定二套房的房贷做法之后,近日,福州其他银行仍不见房贷新政细则的动静。不过,这三家银行以“个人名下购房套数”来界定二套房的做法,在业内也引起争议。分析人士认为,在新办法还未出台前,如果其他银行跟进这一不够明确的做法,此次二套房贷调控新政的效果,在相当程度上将被化解。
大家知道,近年来,房地产宏观调控从二手房交易税提高、第二套房首付提至四成的温和改革,到“暂停二手房贷款”的激进管制,政府职能部门以及金融信贷机构的管理思维十分明显,房地产投机被认为有明显的“负外部性”。为了让投机者应该为其造成的社会成本埋单,政府应对经济主体征以相当于这部分成本数额的税收,或者将其交易成本最大化,从而遏制其行为取向。
可是,我们目前所面对的,恰恰是一个没有将“投资性购房”与“自住性买房”分离的混合型市场,即没有建立相应的分层住房销售与保障体系,这使得中低收入群体与高收入者一起投身于商品房市场,在拉大需求基数的同时,也造成了任何一套管理政策的出台,都很难真正保证其打击对象的精确度,导致殃及无辜。
首先,对于自住性购房者来说,因房贷提高所导致的需求弹性变化非常有限。许多人购买第二套住房,是因为以前所住房屋面积过于狭小,等到自己结婚生子时必须重新购置。这恰恰也是相关主管部门与专家建议的理性“梯度消费模式”。第二套房首付提至四成,给这些自住性买房者带来更沉重的经济负担,却抑制不住人们改善生活质量的热切愿望,哪怕全家七拼八凑、再向亲戚朋友多借些钱,也会咬牙支付这笔多出来的首付。
对于投资性购房者来说,他们有一个特征值得政府注意。投资性购房者并不在乎目前的房价高低(也即他们的前期投入成本高低),而只关注其增值空间有多大。因此,第二套房首付提至四成,投资性购房者如果认定其收益依旧超过投入成本增加,就阻挡不了他们的投机热潮。
同时也要指出,在经济学上,金融信贷利率调整、贷款额度提升都属于间接杠杆,它不像税收尤其是个税那样征收对象是惟一性的,很容易出现成本转嫁现象。第二套房首付提至四成,可能会出现要么全部额外成本由普通消费者承担、要么直接影响银行信贷业务发展的“两极”。经济杠杆不是万能的,依靠第二套房首付提高来遏制人们的房地产“消费行为”也未必是不二之途。房地产领域呈现明显的资源主导模式,房产商可以通过控制土地与房屋供应量,来制造求大于供的需求假象。鉴此,仅凭借税收或房贷提高的经济杠杆的单兵突进,是难以把问题解决清楚的。
房市效应,多做积极思考
近年来,房地产调控政策不断变化,已从早期实行紧缩房地产开发地根和银根的行政手段,到实行增加开发和交易成本的税收手段,再到如今,又提高利率和首付款等金融手段,可以说是步步升级,但是,由于宏观经济环境的复杂性、人们理财观念的觉醒性、政策出台的滞后,致使房价和需求量的增长并没有得到十分有效的抑制。为此建议:
1、9·27通知条款还应进一步细化与更具约束力
中国人民银行和银监会颁布的《通知》,旨在通过信贷方面的有关政策调控市场,平抑房价,然而,想要真正发挥其效力,在具体操作中,仍需有关部门进一步完善细化政策,以防止政策在实施过程中遇到预想不到的阻力。
首先是尽快建立完善信贷查阅信息系统。基本能把“投资性购房”与“自住性买房”信息区分开来,从而为建立相应的分层住房销售与保障体系打下基础,使中低收入群体与高收入者在一起投身于商品房市场中,能够拉大需求基数的同时,也会使政府任何一套管理政策的出台,都能真正保证其打击对象的精确性,避免殃及无辜。目前,当务之急的是把“人民银行信贷查阅系统”尽快完善起来。
因为“人民银行在信贷查阅系统,包括个人系统这一块没有联网,多家银行都可以贷款,对于单个银行来说,很难查阅出这个贷款户到底是买的第一套还是第二套,这就需要有一个大的环境。”“另外,也很难确定哪一价位属于高档房。”
与此同时,还要解决"第二套房"概念的疑问。第二套房如何定义,很大程度上,决定了政策是否能够落到实处。对于"第二套房"概念,新政策可能会予以明确界定:指第一套房贷款未还清,又以贷款形式购置的第二处房产。这意味着,已还清第一套房贷款、再贷款买第二套房的个人,仍有机会享受优惠利率。但如果一个家庭有几代人,完全可以分户后贷款。某城市曾发生过因动拆迁而假离婚、假分户的情况,对“第二套房”概念的界定如果不合理,对社会将有一定的影响;如果在购买第一套房的时候没有贷款,那么在购买第二套房时贷款,银行基本上很难得知其是第几次购房。此外,根据银行现有的征信系统,只有当购房者向银行贷款后,银行才能从征信系统中查到该购房者名下有多少套房子,然而,如果不登记在贷款人名下,那么,银行就无法查询。
其次是要防止基层银行放贷的冲动。房地产贷款由于有物业抵押,相对实业贷款比较安全,而个人房贷由于是无限责任,比房地产开发贷款更加安全。有数字表明,中国银行对外公布的个人房贷不良贷款率的数字都低于1%,甚至优于许多发达国家银行的水平。所以,银行在实际操作过程中,一般会给予“优质客户可以例外”的优惠政策。福州一家商业银行个贷部负责人曾告诉笔者,这次房贷新政从内容上看,是商业银行开办房贷业务以来,遭遇的最严厉的调控。央行、银监会意图很明显,即希望银行收紧信贷,给楼市降温。如果银行解读过松,政策落实效果不如预期,相关银行可能受到政策警告或惩罚。但如果银行解读趋紧,房贷业务可能迅速下降,利润将流失,这样的局面显然令银行陷于两难。当然,在“两难”中,而商业银行的趋利性,以利润最大化为经营目标还是摆在首位,当社会效益与丰厚利润摆在它们面前二者必选其一的时候,它们会毫不犹豫地将社会效益弃之如敝履,为此这都必须引起决策层关注。
2、“疏导”更胜“围堵”,关键是扩大供给
今年来,中央对房地产市场不断加码的相关宏观调控政策,一直都在警示着市场。此次政策出台目的也不外是降低房贷风险,以免金融机构被房地产市场绑架;减少投资性需求保障自住需求;以降低房地产热度为中国经济过热降温。政策出发点不错,用心良苦。但事实是,经过短时间的下调,还会有房价的反弹。其原因无他,关键是问题抓不到点。
应当看到,目前,导致房价上涨的原因依然是供求不平衡,而通过提高房贷来抑制需求,对于平抑房价会有一定效果,但这种效果甚微。在这种情况下,最有效的方式还是增大房地产市场的供应量。
由于市场上刚性需求不断存在,并有日渐增多的趋势,因此,面对福州房价地价上涨的现状,业内不少有识人士认为,采用疏导的方式或许将更有利于市场的进一步规范。现今出台的调控政策多以围堵为主,旨在规范市场,但此种情况下,市场上的刚性需求并不会消失且越积越多。因此,只有采用疏导的方式,加大市场的供应量,满足原有的刚性需求,加快经济适用房、限价房的上市,才有可能从根本上解决市场、房价等问题。但这个问题的症结关键还是看地方政府。此次《通知》的贯彻落实,虽说可以打压了一部分需求,房价涨势可能会得到抑制,若地方把扩大供给工作做好,房价大幅度下跌才能成为现实,在这种情况下,针对“第二套购房”的调控政策,才可能扭转福州目前行业整体运行态势。

(责任编辑:朱剑修)

视频专题更多>
  • 2017年福州市社会科学普及周启动

社科成果更多>
  • 2018年《福州社会科学》第1期
  • 闽台创业投资的发展与平台的构建
  • 宋代闽学家养生概况及其意义
  • 福建茶食文化创意研究
  • 福建自贸区的现状及对策研究
社科评奖更多>
  • 市第十届社会科学优秀成果奖评审结果公示
  • 福州市第十届社会科学优秀成果奖申报工作公告
  • 福州市第十届社会科学优秀成果奖申报通知
  • 市第九届社会科学优秀成果奖评选结果公示
  • 福州市第九届社会科学优秀成果奖申报开展
  • 县(区)市社科联
  • 海西二十城市社科联
  • 友情链接