构建万千广厦塑造城市新貌

http://www.fzskl.com  2009-03-05 15:11:40  来源:福州社科网  
 

 

 

构建万千广厦塑造城市新貌

  ——记改革开放30年的福州房地产

 林文

 

 

作者简介:林文(1945~),男,福州市房地产经济研究会常务副秘书长、高级经济师。邮编350003

[提要]住宅问题是一个维系民生的重大社会问题。改革开放30年,福州以住宅为突破口的房地产开发已经沧桑巨变,取得寒士开颜、社会和谐的辉煌。30年,福州房地产实施综合开发,从新区起步,逐步改造旧城,改变了城市面貌;30年,住房解困,人人享有适当住房,取得明显成效;30年,深化土地使用制度改革,促使房地产业和国民经济不断发展。房地产业与社会进步息息相关。当今,随着两岸“三通”,温福、福厦铁路和高速公路等各项建设项目的启动,福州中心版图已逐渐从“闽江时代”迈向“乌龙江时代”,呈现出“五山二水”滨海型大都市的格局。专家预测:明日福州房地产还会更辉煌。

[关键词]福州市房地产城市新貌

 

 

住宅问题是一个维系民生的重大社会问题。改革开放30年,福州以住宅建设为突破口的房地产开发,伴随着我国改革开放的进程迅速发展。据统计,从1978年至2008年的30个春秋里,已成立房地产开发企业600多家,完成商品房开发投资1987 2多亿元,累计商品房竣工面积5983 2多万平方米,其中,住宅5187 43多万平方米,占竣工总量的86 7%;累计商品房销售面积5624 2多万平方米,其中,住宅4791 8多万平方米,占商品房销售面积的85 2%;二手房成交面积1233 9万平方米,金额43 92亿元。30年,福州住宅开发量,是建国后29年住宅开发量的25倍,是住宅建设迈向寒士开颜、社会和谐的辉煌时期。

  30年,房地产业已成为福州国民经济的支柱产业之一,其给城市建设和社会发展注入了巨大活力。其间,先后改造旧城棚屋区800多片,拆除旧房1026 72万平方米,新建430多个环境优美、功能完善、配套齐全、物业服务周到的住宅小区,使福州人均居住面积从19783 28平方米增加到200731平方米,超过小康人居目标。同时“以房带路、路房并举”,近千幢高楼大厦拔地而起,基础设施建设也加大步伐。新建、扩建了城市道路以及横跨闽江的一批桥梁,拓宽改造了四大城门,建成了一批社会事业重点项目和城市标志性形象工程,新建、扩建十多个现代大公园,建成区绿化覆盖率35 7%,人均公共绿地面积达9 86平方米,使福州先后进入全国城市综合实力50强和城市投资环境40优之列。

一、开发新区、改造旧城同步进行,走出一条有福州特色的房地产发展之路

1、建立机构统筹开发新区和改造旧城

  福州城市格局变迁,是从“新区开发”和“旧城改造”开始的。这两者或平行或错落地铺展,拉开了福州城市建设的大幕。

  1979年,改革开始时旧城改造困难重重。福州老城区人口密度大,需要拆迁大量民居;要扩建、新建道路,其周边的工厂、单位、民居很多,拆迁成本高,难度很大。在省政府支持下,组建“福州市统建办”,下设“市房地产开发总公司”及鼓楼等四个“区级公司”,实施房地产综合开发,从建设新区起步,从道路扩建改造着手,拆建合一,逐步改造旧城,改变城市面貌。

2、找准突破口,以新区开发带动旧城改造

  新区开发为旧城改造垫底。首先从王庄报废机场起步,经过5年建设,“市统建办”把王庄建成住宅400多座,常住人口4万多人的住宅小区,全市其它小区建设也同步进行。据统计,从1981199312年时间里,市、区“统建办”按照“统一规划、合理布局、综合开发,配套建设”的方针,投资3 37多亿元,先后在王庄、洋下、浦下等11个地区,建造住宅200多万平方米,其中住宅楼786幢,为全市10万多居民解决居住问题。这些小区的建成,为福州旧城改造拆迁安置和疏散城市居民,提供了物质基础。同时,开始向社会销售商品房,从而把住宅建设市场机制引入生产、流通、消费轨道,为促进房改奠定坚实基础。

3、按福州城市东扩南进发展战略搞好新区开发

2000年,随着福州城市化进程加大,新区开发视野便向城市“东扩南进”战略层面展开。东扩,建设鼓山新区。其范围西起连江路,东到三环路,北至福马路,南至闽江北岸,规划面积560公顷,人口规模15万,要形成城市东部商贸、金融中心。新区中心区面积133多公顷,可容纳3 2万人,主要包括:鼓山新区中心区和居住区,以中心区建设为重点。同时,开发建设轻轨线以南、国货东路以北的大型居住区,包括商品房、经济适用房等小区。此外,还把新区内的5条道路及将来轻轨线,构成便捷交通网,与光明港南面开发连成一片,把新区建成可持续发展的,环境优美的一流新区;南进,建设金山新区,征地总面积71 13公顷,拟建成人口规模为30万人,总建筑面积68万平方米的组团群。其中,金山生活区住宅,包括商品房、经济适用房、廉租房等绿化率44 9%以上。该区在建和已建的住宅有全省一流的中小学、商业文化中心广场、以及商贸网点等现代配套设施,使之成为目前全省规模最大、标准较高的新兴居住区。同时形成江滨、东区、五四北等六板块,新区住宅项目定位也都往“中高档次”发展。开发商为提升自己产品品质加大了投入力度。其中,融侨锦江、君临闽江、五凤兰庭等代表楼盘,建筑风格千姿百态,充分体现了规模化、品牌化和专业化的鲜明时代特色。

二、30年旧城改造,成果辉煌

  新区开发起步后,福州以道路改建拓宽为突破口的旧城改造,也紧锣密鼓进行。

  旧城改造,包括成片旧房屋、基础设施、街市环境等一系列改造。根据福州80年代末编制的15年城市规划,旧城重点改造区域为“一点三纵六横十二片”。一点是五一广场及周围地段;三纵是市区南北走向的八一七等三条纵路,;六横是市区东西走向的华林等六条横路;十二片即广场东的水部福新路片等等。

  当时,改造旧城道路,建造拆迁安置房所需费用,一般约占建设总投资的50 7%。为此,市政府发挥项目所在区级政府作用,进行组织、监督;发挥国有房企作用,把改扩建道路拆迁安置费用与工程交其承担,政府只给政策,允许在道路两侧延伸地区,多拆一些旧房,按规划建设商品房出售,给投资者带来补偿效益。

首先从五一广场及其周边地段开始。在这里,拆迁了五福巷等五个地段占地面积100多亩的道路与房屋,搬迁居民、工厂、商店520多家,建筑面积3600多平方米。经过3年多的建设,在于山脚下的古田路两侧,建起了古田路艺术馆,先施大商场等大面积建筑群,使广场及周边地区面貌发生巨大变化。同时,市区主干道两侧棚屋区改造也在国货路、杨桥路等地展开。其中难度最大的是1988年初开始的东湖、建海、桃花山三大片棚屋区改造。这里房子人口密度大,卫生设施差,有的全家三代六口挤在一个不足十平方米的房子里。在市政府牵头下,各区发动群众筹资改造。位于东门的东湖新村,原建筑面积1 76万平方米,人口1200多。拆迁后建起新楼13座,建筑面积5万平方米,使紧房户全部住进新居;位于台江码头的建海新村,占地2 14万平方米,原有192层木构房,集资就地建造建筑面积14万平方米的17座楼房,使3500户居民迁入新居。楼下两层裙体,还开辟为全省最大的农贸市场;位于仓山区的桃花山新村,改造后建成6幢砖混结构新村,建筑面积1 2万平方米,使100多户居民住进新居。

  2000年,福州旧城改造进入转折期。市政府决定用45年时间,基本完成全市280万平方米的棚屋区改造任务。到2005年底,福州市完成改造了苍霞、上渡、菖蒲等35片旧屋区,拆除旧房94 5万平方米。其间,最具代表性的苍霞新城改造,仅用一年多时间,即完成了占地218亩,总建筑面积达26万平方米的新城建设任务, 使3400多户居民住上新楼。

  2006年,福州旧城改造出现新面貌。其中代表作是茶亭街二次改造,以此打造海峡西岸商贸街特色。茶亭街用地134亩,根据规划,将道路从15米拓宽为40米;两侧规划建造三组高层建筑群,沿八一七路建造多层商业建筑空间。其建筑风格与周边建筑及环境保持协调。并通过交通流线体系等重构,不断提升规划区环境品质。

  据统计,30年来, 福州改造棚屋区800多片,通过改造拆迁,使3万多住房“特困户”居住条件得到改善。同时,先后新建、扩建市区30多条主干道和上百条次干道,整修了数百条小街巷,建成了一批立交桥和人行天桥,形成以“五横十纵”为骨架的道路网络,同时城市的其它基础设施也得到同步发展与完善。

三、30年住房解困,从集资合作走向全面社会保障

  住房解困,人人享有适当住房,这是历届福州市政府为民办实事的重要内容。30年来,政府为寻求最好的住房保障方式,实现和谐人居目标,做了大量尝试:

  (一)集资合作解困期

  19891997年,福州市创办“解困住宅合作社”,成立“解困开发公司”,以“国家扶持、单位资助、个人集资”的方式,重点解决人均建筑面积4平方米以下职工“特困户”居住问题。

1989年,职工“特困户”居住问题是社会突出热点。根据中央政策,在个人投资不低于住宅造价70%,单位给予适当补助的情况下,福州创办“解困住宅合作社”,实行住房解困。合作社首期集资1050多万元,先后在茶会、凤凰池等地兴建8幢住宅楼,面积2 2万平方米,363套房子,每套住宅建筑面积60平方米,分配给社员,打响福州住宅解困第一炮。

  19924月,“合作社”升级为“福州解困住宅建设开发公司”,专事廉价解困住宅建设。为了降低建设成本,市政府制定了减免部分税费,简化批地建房手续,建行提供优惠贷款等倾斜政策。解困公司通过以赢补亏办法,建造解困房30多万平方米,解决了居住面积4平方米以下特困户4200户的住房问题。

  1994年初,又实施 “安居”、“广厦”两工程,主要解决中低收入的干部、职工居住问题。至1998初,全市建造两工程90多万平方米,为全市1万多户人均4平方米以下的住房“特困户”改善了居住条件。特别是“安居工程”,每年都超额完成国家下达的20万平方米建设任务。

(二)经济适用房为主、廉租房为辅的解困期

  19982004年,随着福利分房体制结束,经济适用房取代“安居”“广厦”两工程。此时,国家要求运用市场经济手段,建造低于商品房成本的经济适用房,为中低收入阶层实现住房解困。19986月,福州第一个经济适用房项目“金城住宅小区”开工。小区面积11 43万平方米,建设住宅10 8万平方米,可入住居民1270户。

  1999年,福州市在城市四周又建设了大量的经济适用房:在城东有占地70亩,建筑面积7万平方米“文华小区”: 在城东北有建筑面积20万平方米“胜骏小区”; 在城西有占地100亩,建筑面积10万平方米“国光小区”;在城南有占地150亩,建筑面积15万平方米“万升小区”;在仓山有占地1500亩,建筑面积150万平方米“半道小区”;在城北有占地120亩,建筑面积10万平方米的“锦绣小区”,可谓全面开花。   

  然而,经济在发展,福州部分“特困”居民的居住问题还是无法解决。19995月,福州又启动了位于新店的“浮村廉租房小区”建设。一年时间,总建筑面积2万平方米, 327套廉租房即已交付使用。继之,又启动金山生活区四期等廉租房项目,四年建设廉租住房900套,深受“特困户”欢迎。

(三)社会住房保障体系初步形成期

  20052007年,福州房价上涨较快。在收入分配差距扩大,居民买房能力差异明显,建立保障性住房制度又成了政府工作新重点。社会保障性住房,包括廉租房、经济适用房、限价房。

2005年在市场化快速发展过程中,福州保障性住房建设出现短腿,全年经济适用房竣工面积仅完成年计划的35 6%

  200610月,福州出台《市区“十一五”住房建设发展专项规划》,5年将推出社会保障房770万平方米,约占年均商品住宅开发量的30%。同时,土地供应将优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和社会保障房的土地供应,其年度供应量不低于居住用地供应总量的70%,以形成社会住房保障体系。

2007年,福州建设保障房建筑面积253万平方米,约占年商品房建筑总面积的41%。第一批保障房选址福湾片,总建筑面积11万多平方米,根据90平方米标准建设,已新增900套经济适用房、廉租房。同时,保障制度也落实:经济适用房主要面向家庭年收入低于4万元、人均住房建筑面积低于12平方米的福州常住户口居民;限价房主要面向被拆迁户和具有福州城区常住户口、未享受房改优惠政策的紧房户和无房户;廉租房主要针对家庭收入在最低生活保障线以下且人均住房居住面积低于6平方米的低收入群体。

  据了解,如今福州社会保障房体系已初步形成。从1998年至2007年底,全市已有保障房面积2800多万平方米,占全市住宅总量的43%。

四、30年土地开发,从协议招标走向全面招、拍、挂

  土地是房地产业发展的基础与命脉。30年的土地使用制度改革中,福州房地产业的兴起、城市化进程的加快和国民经济的持续快速发展,都与其休戚相关。1988211日,福州在全国首次以公开拍卖形式,向外商出让一幅4 6亩地块获得成功,开创了福建省土地使用制度改革的先河。之后,福州城镇国有土地使用权,坚持以“耕地资源保护、盘活存量土地、加快旧城改造和城市规划”等结合办法实施出让,使土地使用制度改革产生变化。据统计,从198820005月底,全市共出让土地1504幅,出让土地面积4 4万亩,其中采取招标拍卖34幅,计377 62亩,分别占出让幅数与亩数的2 26%0 85%,绝大多土地出让还是以协议出让为主。市财政来自土地方面的收益达40多亿元。并引进外资200多亿元投资福州市城市建设,为社会经济发展起到了特殊的作用。同时,抓住扩大开放、吸引外资的机遇,以土地开发为突破口,继1985年经国家批准设立福州经济技术开发区之后,陆续又开辟了融侨工业区、金山工业园等一批开发区、工业园区,并逐步形成布局比较合理、功能比较齐全、具有一定规模的工业投资区、成片开发区和农业综合开发区,推动了吸引外资向更高层次、更大范围扩展。

20005, 是福州土地使用权出让方式重要转折点。根据《土地管理法》等有关法律、法规的规定,福州在全省率先实行经营性用地使用权一律使用招标拍卖的方式公开出让,停止协议出让。经过近5年的努力,全市形成了以垄断土地一级市场机制为先导,土地管理委员会为管理中枢,土地发展中心为收购、储备的运作机构,地产市场为交易平台,对经营性用地使用权采取“招拍挂”三种出让方式“经营城市与土地”的模式,取得明显社会经济效应。据统计,从20005月至2007年底,福州通过“招拍挂”方式出让的房地产开发用地,面积14500多亩,成交金额达281 73多亿元,该收益金额是19882000年土地收益的7倍多。近年,福州每次土地拍卖会竞争都十分激烈,充分体现公开、公正、公平拍卖原则。特别是去年911日土地拍卖会上,位于五四北的原福泰钢铁厂,土地面积250亩,容积率2 3,最终以272亿元的价格花落万科,成为福州首幅总价最高的“地王”,折合每亩地价1088万元。可算是至今福州土地拍卖史上最大的奇迹。

五、福州房地产发展趋势展望

  随着两岸“三通”,温福、福厦铁路和高速公路等各项建设项目的启动,福州市中心版图还要向东、向海,从“闽江时代”走向“乌龙江时代”,呈现出“五山二水”滨海型大都市的格局。专家预测:明日福州房地产更辉煌。

1、城市发展,土地扩张,为房地产业发展带来难得的历史机遇

  近10年福州房地产业蓬勃发展,房地产开发投资量从60亿元上升到363亿元,年均增长23%,对国民经济发展的贡献不断增大。2007年,房地产完成开发投资363 1亿元,同比增长67%。这个规模约占全省房地产投资规模的46%,占全市GDP13 8%

  去年九月,福州编制的《市区“十一五”住房建设发展专项规划(20062010)》。其规划范围为福州中心城区和马尾组团,规划总面积约225平方千米,意味着此间,福州城区将按城市总体规划布局“大福州”跨江、向海蓝图。而跨入“滨海城市”时代的福州,其将为房地产业发展注入无限生机:

  首先,福州经济发展强劲,为房地产业发展奠定坚实基础。今后几年,福州将以实施工业强市、以港兴市、科技兴市和经济社会可持续发展战略为抓手,优化生产力布局,努力构建现代产业聚集等“五个中心”,培育国家级开发区、临海型工业区等“三个产业聚集增长极”,力求经过努力,到2010年全市工业总产值突破5000亿元,实现GDP3000亿元,财政总收入360亿元,人均GDP突破5600美元。根据国外先进国家经济发展经验,当经济增长率处于1015%时期,房地产发展进入飞速发展阶段。未来国家的经济大环境若相对稳定,可以预见,未来几年仍然是福州房地产业发展的黄金时期。

  其次,城市规模扩张,增加房地产土地开发量。上世纪90年代后,随着福州二环路建设的进展,旧城区瓶劲打开了,房地产二环线板块也开始形成,土地开发加速,出现了西二环、鼓山、江滨、五四等组团群板块;2000年初,江滨路建成,福州城市发展跨越闽江,“东扩南进”城市化效应显现;近年,乌龙江将成为福州“南进”的第二个战略要地。而随着二环路三期道路工程通车,乌龙江北岸三环沿线房地产土地开发将也得以迅速扩大。大福州”发展格局也将逐步明朗呼之欲出。

再次是做大做强城市规模,促使城市化步伐加快。城市做大做强,必然聚集人气,产生拉动产业发展的三大动力:一是拆迁和重新安置的需求。今后几年每年旧城改造拆迁量30万平方米,每年将新增60万平方米商品房的需求量。二是居民改善和提高住房质量的需求。目前福州人均GDP已超过2000多美元,这阶段,住房消费趋向个性化、舒适型,房地产二、三级市场联动频率将会进一步加快。三是外来人口的需求,将会使更多的非城市人口和周边城市的外来人口到福州来购置房产。

  2、两岸实现“三通”,生活圈缩小,便利台湾居民置业,赢得房地产众多利好

  今年520日,马英九就职台湾地区新任领导人,昭示着两岸关系从此开始谱写新篇章。福州与台湾一衣带水,最具地缘人缘优势,在全球经济一体化背景之下,两岸在地产上的交流与合作将会水乳交融。

  首先,福州房价较低,近水楼台先得月。520日马萧正式就职后,台湾经济出现逐步振兴的局面,而其中最明显的,将是房价的攀升。在这种情况下,一些台湾的房产投资者开始把目光对准房价较低的大陆。福州便成台湾房地产投资的第一方向。有台湾媒体统计,到大陆投资房地产的台湾居民中,有42%表示会选择福州或周边区域。

   其次,“三通”将使台湾居民生活产生巨大的改变。 “三通”后,台湾将和对岸海西形成“24小时生活圈”。 台湾居民重视“一日生活圈”,如果当台湾与福州“进入一日生活圈”概念的时候,台湾居民会以“挡不住”的力量去买房子。同时,福州对台湾居民来说,是一个很有亲和力的城市,不只是距离近,更因为这里气候、人文及生活习惯也与台湾相近,许多台湾居民认为,到上海、北京是做生意,不如带兄弟姐妹一同到福州生活与发展。

  此外,现在还有一批台湾居民祖籍是福州的,年纪大了,亲属多在福州,都有落叶归根的心态,返榕置业也将成一种新趋势。

  最后,全面“三通”后,两岸交通更加便利,将会带动更多台胞来福州投资,随之带来了大量人员流动及住宅的需求,包括一些自住需求与租赁市场,这对福州房地产市场来说,肯定会产生巨大的推动作用。

  3、随着经济不断发展和居民生活水平的提高,住宅建设正朝着高品位、高质量发展

  随着国民经济主线不断变化与结构提升,迫切需要福州扩大城市规模,而人民生活水平的提高,也迫切需要改善居住条件和居住环境。据了解,2007年福州居民货币收入增幅已明显高于全国平均水平,人均可支配收入在全国35个大中城市中已居第8位,居民人均居住面积已达31平方米,70 25%的居民家庭居住了单元配套楼房。而今,改善居住条件型居民个人购房已成为住房消费的主体,因此对房地产开发的产品本身品质与环境质量将提出更高的要求:在住宅小区整体规划与建设中,必须体现“以人为本”,充分考虑人与自然的和谐与统一。在环境整体性方面,围绕人的生理、心理和文化需要,通过小区位置、空间、轮廓和住宅群体组合,绿化与市政服务配套实施的建设,来达到“一切为了人”的目的;同时应构筑具有丰富文化内涵的建筑精品,配置高效能的住宅小区物业管理,使人们追求社会物质文明的意愿得到满足。

  

(责任编辑:丁琼)
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